建設部確定地產(chǎn)市場宏調(diào)五大重點

以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，事關國計民生。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標……

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控取得初步成效

改革開放特別是1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，我國城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯轉(zhuǎn)變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了快速健康發(fā)展的勢頭。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由1998年的不到19平方米，提高到26平方米以上。城鎮(zhèn)住宅成套率達到80%以上。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了積極作用，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

政府高度重視房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，近幾年，針對發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問題，及時采取一系列調(diào)控措施。2004年，針對房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等突出問題，中央果斷采取嚴把土地、信貸兩個閘門，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市房屋拆遷規(guī)模等措施。2005年，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應結(jié)構不合理、市場秩序不規(guī)范等突出問題，國務院辦公廳先后印發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》(即兩個“國八條”)。隨著各項調(diào)控政策的實施，特別是兩個“國八條”出臺以后，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得初步成效。主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，今年1?6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長24.2%，明顯低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅。住房需求調(diào)節(jié)效果初步顯現(xiàn)，1?6月40個重點城市商品住房累計成交面積同比增長7.97%，投機性購房基本得到遏制，投資性購房得到一定程度的控制。房價上漲幅度總體趨緩，6月份70個城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上年同期回落了3.3個百分點，與上月持平；特別是去年初房價上漲過快的長江三角洲地區(qū)一些城市效果比較明顯，上海已連續(xù)7個月下降。

　建設部認為，今年上半年住房需求調(diào)節(jié)效果初步顯現(xiàn)，投機性購房基本得到遏制，投資性購房得到一定程度的控制。但住房供應結(jié)構性矛盾仍十分突出，適合當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足。

確定當前房地產(chǎn)市場調(diào)控五大重點

針對今年以來房地產(chǎn)市場發(fā)展中的突出問題及其成因，根據(jù)兩個“國八條”確定的基本原則、指導思想和總體調(diào)控政策，國務院有關部門進一步細化措施，加大了經(jīng)濟、法律手段等綜合調(diào)控力度，增強可操作性，適當調(diào)整了部分政策。

加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導合理的住房消費。一是量化指標，明確新建住房結(jié)構比例。各地新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。同時，中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，不得低于居住用地供應總量的70%。二是實行有區(qū)別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。取消了住房按揭貸款最低首付款比例優(yōu)惠政策，由原來的20%恢復為不得低于30%。但對個人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。三是進一步抑制投機投資性購房需求。住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅征免稅期間由去年規(guī)定的2年調(diào)整為5年，規(guī)范外資進入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行為，控制短線熱錢炒房，提高了炒房成本。

重點發(fā)展?jié)M足當?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓緊開展住房狀況調(diào)查。全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結(jié)構、居住條件、消費特征等信息，保證各項調(diào)控政策的制定符合實際，符合群眾需求。二是由各地編制住房建設規(guī)劃，明確將“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，納入當?shù)亍笆晃濉苯?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，并做出具體空間布局、項目用地和建設進度安排，在2006年9月底前向社會公布。三是規(guī)范普通商品房建設行為。對適合當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房項目，在考慮綜合地價、開發(fā)成本、合理利潤等因素，科學測算控制性銷售價位的基礎上，采取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標方式確定建設單位。

加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。一是對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。二是針對交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認購、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，重申了處罰政策。對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。三是規(guī)定對開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。并規(guī)定對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，從嚴控制展期貸款和滾動授信。四是抑制房屋囤積行為。明確對開發(fā)企業(yè)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設。明確時限，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。明確城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設。二是進一步完善經(jīng)濟適用住房制度。加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為，保證經(jīng)濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。三是積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，租售并舉，解決群眾居住問題。

繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動性住房需求。制止片面強調(diào)以地生財?shù)淖龇?，繼續(xù)加強拆遷計劃管理，2006年各地拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。制止在拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下實施拆遷，損害群眾合法利益。

建設部鼓勵房地產(chǎn)商投資租賃型經(jīng)濟房

建設部將推出租賃型經(jīng)濟適用房來健全住房保障制度。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司負責人日前表示，將采取四項措施促進租賃市場的發(fā)展，從而完善住房供應體系，健全住房保障制度、解決城鎮(zhèn)居民住房問題。這四項措施主要用來促進房屋租賃市場的供給，分別是：一拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機構投資者進入租賃市場；二研究通過“低稅率、嚴征管”，鼓勵私人住房出租；三發(fā)展租賃型的經(jīng)濟適用住房，逐步實現(xiàn)租賃型經(jīng)濟適用房和廉租住房制度的銜接；四研究建立房屋租賃統(tǒng)一管理機制。該負責人表示，將研究職工住房公積金支持住房租賃的政策，鼓勵居民通過租賃市場解決住房問題，消除一次性到位的消費誤區(qū)。