轉(zhuǎn)型期的中國房地產(chǎn)后市并不樂觀

4日，被譽為房地產(chǎn)思想盛宴的2006博鰲房地產(chǎn)論壇開幕，今年的主題是“轉(zhuǎn)型時代的中國房地產(chǎn)”。踩在國六條、九部委新政出臺的節(jié)點上，這已是博鰲房地產(chǎn)論壇連續(xù)第三年在宏觀調(diào)控的背景下舉行，一如既往，本屆論壇將是以數(shù)十位地產(chǎn)領(lǐng)袖、財經(jīng)泰斗、政府高級政要及數(shù)百名中國地產(chǎn)首腦激情參與的一個中國地產(chǎn)智慧尖峰對撞的頂級盛會?！稗D(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn)”如何謀求新突破、找尋地產(chǎn)新出路、挖掘新通道；政策該如何解讀，九部委細則、備受爭議的“90平方米占70%以上”的政策以及金融融資等話題，不可避免地成為今年論壇的重要議題。

154號文件：90平米細則隱約浮現(xiàn)

近日，源自某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士的博客透露：建設(shè)部將在最近幾天下發(fā)關(guān)于樓市調(diào)控“九部委十五條意見”房地產(chǎn)調(diào)控細則的補充意見。購房者和業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的“90平方米套型面積”被解釋為“90平方米建筑面積”；將“90平方米占70%比例”，解釋為可按單個項目，也可按城市建設(shè)總量規(guī)定，每個城市在執(zhí)行過程中要根據(jù)其城市具體實際情況酌情考慮。該人士博客同時透露，文件全名為《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（以下簡稱《意見》），甚至連文件編號都已經(jīng)明示，即“建住房（2006）154號文件”。然而，隨即又有建設(shè)部宣傳處的人士對此消息和文件表示了否定。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片觀望態(tài)勢中，任何風吹草動都被異常關(guān)注。但時，此次的博鰲房地產(chǎn)論壇上，對于“90平米必須占到70％”的規(guī)定，有了更為深刻、也更具政策制定指導意義的啟示和見解。

巴曙松：把房地產(chǎn)本身的問題和房地產(chǎn)反映出來的問題分開來看

在此次論壇上，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松的演講，給人一種全新的看待目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的視角和解答。他表示現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上有點像安徒生式的童話，像皇帝和小孩的故事?，F(xiàn)在的問題是，大家都以不同的方式不想當皇帝了，都想當小孩，當一個試圖以聰明的方式講真話的小孩去揭穿國王（政府）的荒謬。

實際上，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟目前運行比較良好的晴雨表也是中國體制改革晴雨表。房地產(chǎn)行業(yè)寄予中國的經(jīng)濟的光榮和夢想。去年，金融界開始進行宏觀調(diào)控以來，由于銀行和房地產(chǎn)捆得過緊，導致銀行風險，其實房地產(chǎn)表現(xiàn)了非常靈活的適應性。在中國已經(jīng)成為最大的外匯儲備出口國的情況下，維持一個匯率相對較低的波動還會持續(xù)，前一階段宏觀調(diào)控之后就將轉(zhuǎn)入第二階段，即讓商業(yè)銀行成為貸款部，就是定向發(fā)行。房地產(chǎn)行業(yè)也是存在宏觀調(diào)控成本的部門，主要是為出口部門承擔的。因此，第一階段主要是防止銀行資金過分集中在房地產(chǎn)行業(yè)，第二階段則是房地產(chǎn)承擔了中國目前特定經(jīng)濟情況下宏觀調(diào)控的成本。

房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的晴雨表，實際上以它這個鏡子可以照出中國經(jīng)濟存在的很多深層次的問題，最主要的是反映了地方政府在承擔解決住房問題的缺位。在住房問題上，全世界各國市場經(jīng)濟成熟國家都高度重視住房社會保障體系的建設(shè)，就像是失業(yè)保障、醫(yī)療保障一樣，只有保證這一基本的民生需要，才足以在體制上保證住房市場化推進的空間，但在中國，住房的市場化獲得了開發(fā)商、學者和改革派官員們的一致喝彩，而與窮人有關(guān)的廉租房、金融保障卻沒有得到同步發(fā)展，這意味著政府在住房發(fā)展理念和方向是嚴重跛足的。

美國的房地產(chǎn)市場，之所以發(fā)展比較平穩(wěn)，一個標志性的事件是1934年美國的頒布《全國住房法》解決了中、低住房中政府的責任，給房地產(chǎn)商的市場運行、建設(shè)留出了空間。而香港被視為最自由的東方之珠，43%-46%的房子變化由政府擁有，用來解決中低收入的住房問題。這個目的不是長江實業(yè)、李嘉誠承擔的，如果讓他們承擔的話，香港的房地產(chǎn)商不會有世界一流的競爭力。所以要把房地產(chǎn)本身的問題和房地產(chǎn)反映出來的問題分開來看。

針對下一步發(fā)展趨勢，最關(guān)鍵的就是上帝歸上帝，改造歸改造，如果非要評價國六條的話，就是要明確政府對中低收入階層住房問題應該承擔責任。只有明確政府對中低收入承擔責任，才能為房地產(chǎn)行業(yè)留出空間，才能真正在中國出現(xiàn)本土的長江實業(yè)。目前采取硬性規(guī)定：90平米的必須占到70％，無疑是將政府本應承擔的責任往房地產(chǎn)開發(fā)商身上推。

房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，重點是金融的轉(zhuǎn)型。首先在操作方式上，在不規(guī)范的時候，可以進行一些不光明的操作，但是現(xiàn)在透明了，就要采用一些更為光明的做法；第二個融資模式要從單一向多項進行轉(zhuǎn)型。要給資金的投資提供多樣化的渠道，要新的投資渠道和投資房地產(chǎn)比較起來，必須有競爭力和更加安全。

“90平米”硬規(guī)：房產(chǎn)開發(fā)商該如何拆招？

事實上，不管國家做出臺什么樣的具體細則，“90平方米須占70%以上”的招過狠，但恰恰也反映了上層穩(wěn)定房價、控制商品房生產(chǎn)的堅定態(tài)度。由此新政透露的信息也最明了不過：穩(wěn)定市場將是較長時間內(nèi)樓市的綱領(lǐng)性文件，房產(chǎn)開發(fā)商并不需難于釋懷、或者苦苦尋找“破解90方的良策”。畢竟，對于開發(fā)商來說，這條規(guī)定是個硬傷，只有及時調(diào)整心態(tài)和思路，積極把握這一方向，才是根本出路。誰把握得早、誰把握得好就將成為新一輪競爭的贏家。

無疑，自主型消費今后將成為市場主流，但自主型需求的對象不一定就是小面積，居住品質(zhì)極高的高檔樓盤的大戶型的走勢將繼續(xù)不被看跌；投機購房暫時劃上句號，而適度的彈性需求依然存在一定的空間，投資出租匯報率高的樓盤對于閑散資金仍會有不小的吸引力，長線投資對于資金充足的市民而言還是樂于接受的方式，關(guān)鍵要看開發(fā)商有否把“回報”的綜合空間做到完善。因此營銷細分成為必然。在根據(jù)地塊自身價值，做到目標消費群細分、價格細分、品質(zhì)細分、服務細分基礎(chǔ)上的定位細分非常重要。由此對房產(chǎn)策劃人員的市場判斷和預警能力提出更高要求。以市場為中心的營銷策劃將被市場接受，當然性價比手段仍將是核心。

過半開發(fā)商：后市房價依然看漲

在近日舉辦的“數(shù)字推動中國地產(chǎn)和諧發(fā)展高峰論壇暨2006中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)城市 典型指數(shù)樣本項目發(fā)布會”上，中國指數(shù)研究院研發(fā)中心方面披露，各地對“國六條”對房地產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體反映：，有54%的企業(yè)對后市房價走勢的判斷是平穩(wěn)上漲，20%企業(yè)認為房價會下跌。52%的人認為，90平米以下占項目70%的規(guī)定對市場的走向?qū)a(chǎn)生較大影響。在被調(diào)查對象中，44%的房地產(chǎn)企業(yè)選擇要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，30%的企業(yè)選擇調(diào)整開發(fā)期，15%的企業(yè)選擇加快或者減緩銷售進程。對于投資策略的調(diào)查則顯示，有50%企業(yè)選擇觀望，依形勢來定奪未來的投資策略，有15%的企業(yè)決定增加或者減少房地產(chǎn)的投資。房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整的十字路口。

面對這次的調(diào)控，此前，企業(yè)完全依靠土地成本就能進入房地產(chǎn)市場，而在新政策下，土地資本、品牌價值以及開發(fā)專業(yè)能力將成為房地產(chǎn)開發(fā)商不可或缺的資源，具備這種實力的開發(fā)商將會在此次調(diào)控中得益。