外資涉足房地產(chǎn)業(yè)與人民幣升值無(wú)關(guān)？

摩根士丹利執(zhí)行董事卡斯·彼特森在日前舉行的“2006行銷商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上說(shuō)，外國(guó)金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資時(shí)并沒(méi)有將匯率變動(dòng)可能獲得的收益考慮在內(nèi)，人民幣是升值還是貶值不是房地產(chǎn)投資的決定要素。瑞士信貸銀行、荷蘭ING銀行等境外投資機(jī)構(gòu)也紛紛表示，其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出手并非因?yàn)轭A(yù)期人民幣會(huì)升值，而是看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景所采取的長(zhǎng)線投資活動(dòng)……

外資進(jìn)軍我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影

據(jù)了解，截至4月末，上海已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月房貸負(fù)增長(zhǎng)。在上海某國(guó)有商業(yè)銀行一家市區(qū)支行內(nèi)，就看到內(nèi)部張貼的消費(fèi)信貸指標(biāo)和達(dá)成情況統(tǒng)計(jì)，在該支行6名信貸員中，僅半數(shù)完成或超額完成指標(biāo)任務(wù)，其他人指標(biāo)達(dá)成率僅在15%-60%間。同期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，4月份上海住宅新盤成交量233.46萬(wàn)平方米，比3月份大漲約三成，創(chuàng)下2005年4月宏觀調(diào)控以來(lái)上海樓市成交量顛峰紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士稱，盡管銀行信貸在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中都首當(dāng)其沖，但其不過(guò)是支撐房地產(chǎn)需求的資金來(lái)源之一。并且，在經(jīng)歷過(guò)2003年以來(lái)的數(shù)次緊縮后，銀行信貸在房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)買環(huán)節(jié)的支撐力已經(jīng)被大打折扣。

　　“外資幾乎是在排著隊(duì)進(jìn)來(lái)。”上述支行一位行長(zhǎng)透露。一位業(yè)內(nèi)人士表示，截至今年4月份，一家國(guó)有商業(yè)銀行的一個(gè)市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)所經(jīng)手的海外房地產(chǎn)基金項(xiàng)目，總額已經(jīng)達(dá)到超過(guò)20億元。該人士透露，目前有商業(yè)銀行也介入到外資房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，比如對(duì)外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資提供交易監(jiān)管，以及為外資地產(chǎn)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供外匯置換貸款。而在全國(guó)，到底有多少個(gè)這樣的網(wǎng)點(diǎn)，或許沒(méi)有人進(jìn)行過(guò)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，但是相信一定不會(huì)是一個(gè)小數(shù)字。假若做簡(jiǎn)單的乘法推算顯然是不負(fù)責(zé)任的，但是，這家支行的現(xiàn)狀無(wú)疑可以反映外資進(jìn)軍我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

業(yè)內(nèi)人士指出，央行自2004年年初開始實(shí)行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策，實(shí)際上是給海外房地產(chǎn)基金創(chuàng)造了非常有利的環(huán)境，緊縮的信貸政策恰恰是眾多的海外基金夢(mèng)寐以求的金融政策。國(guó)外的房地產(chǎn)基金近幾年就已經(jīng)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)虎視眈眈。

逐利本性驅(qū)使國(guó)際資本套利

　  今年以來(lái)境外資金從收購(gòu)內(nèi)地寫字樓、商鋪進(jìn)一步擴(kuò)張至高檔住宅。種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。進(jìn)入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購(gòu)案明顯增多。海外基金對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的收購(gòu)、介入會(huì)越來(lái)越深，甚至?xí)叱錾虾?、北京等一線城市向二線城市蔓延。

知名物業(yè)投資顧問(wèn)公司上海策源機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示：摩根士丹利在2005年6月和9月，分別以8.46億港元和9000萬(wàn)美元購(gòu)買了“上海廣場(chǎng)”和“世界貿(mào)易大廈”；2006年4月再斥資7億多元人民幣簽下陸家嘴中央公寓4幢樓。除了摩根士丹利，最近在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)頻出“大手筆”的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)還有高盛集團(tuán)、花旗集團(tuán)、麥格理銀行旗下的第一中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)等，另外美國(guó)的兩家基金也已從復(fù)星集團(tuán)買下上海豫園廟前廣場(chǎng)項(xiàng)目。全球排名第一、第二的工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯、AMB，競(jìng)賽似地在上海、廣州、北京以及重慶等地，投入巨資收購(gòu)各種合適的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并引發(fā)了工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一路上漲。但對(duì)于海外資金來(lái)說(shuō)，2004年的試水，2005年、2006年的悄然加速，依然只是進(jìn)軍中國(guó)樓市的開始?！笆聦?shí)上，現(xiàn)在境外投資者還沒(méi)有很大規(guī)模地進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)?！蹦Ω康だ麍?zhí)行董事GarthPeterson近期表示，包括大摩在內(nèi)的海外機(jī)構(gòu)投資者，目前在中國(guó)的投資額都是很小的，更多的西方投資者在上世紀(jì)90年代就進(jìn)入了亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，但大多數(shù)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有投資。他介紹說(shuō)，目前大摩在中國(guó)的投資總額，還沒(méi)有達(dá)到其日本投資額的5%。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上，許多尚未進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資金，正拿著資金等待機(jī)會(huì)隨時(shí)出手。而已經(jīng)投資的一些機(jī)構(gòu)投資者，也都有進(jìn)一步加大投資規(guī)模的計(jì)劃。也有房地產(chǎn)研究專家指出，外資一般會(huì)在五年內(nèi)將物業(yè)賣出套現(xiàn)，其否認(rèn)“賭人民幣升值”炒樓的動(dòng)機(jī)是擔(dān)心被征收相關(guān)稅收。

海外機(jī)構(gòu)的投資多是5年左右的短期行為。資本逐利的本性使海外資金無(wú)法拒絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑。國(guó)際市場(chǎng)上對(duì)人民幣的升值預(yù)期是每年5%左右，而強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將使上海高檔住宅、商辦物業(yè)每年增值15%左右，加上收購(gòu)物業(yè)后的出租收益6%-10%，再加上避免手中美元的貶值，保守估計(jì)外資投資上海物業(yè)的年收益可以達(dá)到20%左右。對(duì)于基數(shù)龐大的國(guó)際資本來(lái)說(shuō)，這種高額回報(bào)的誘惑自然是難以抵擋?？梢灶A(yù)計(jì)，上海、北京、廣州甚至一些二線城市，將有更多的物業(yè)成為外資收購(gòu)的目標(biāo)。

越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)以相對(duì)較高的價(jià)格轉(zhuǎn)到外資手中，引起業(yè)內(nèi)人士的高度警覺(jué)。不能否認(rèn)憑借外資的豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，海外基金確實(shí)有高超的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”手段，但外資大量進(jìn)入樓市，對(duì)樓價(jià)攀升起了一定的推波助瀾的作用，有可能對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生一定的干擾。市場(chǎng)人士紛紛提醒，由于海外機(jī)構(gòu)的投資多是5年左右的短期行為，其短期內(nèi)大規(guī)模進(jìn)入有可能促使房地產(chǎn)泡沫生成，未來(lái)大規(guī)模撤出更將造成市場(chǎng)波動(dòng)。

前車之鑒：國(guó)際資本投機(jī)日元升值引發(fā)的房?jī)r(jià)大起大落

長(zhǎng)期的國(guó)際收支順差和巨額的外匯儲(chǔ)備引起了國(guó)內(nèi)和國(guó)際社會(huì)的廣泛關(guān)注，美日等國(guó)要求人民幣升值的呼聲越來(lái)越高，盡管中國(guó)政府多次重申人民幣不會(huì)升值，但公眾已形成了人民幣升值的預(yù)期。摩根士丹利亞首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、被經(jīng)濟(jì)學(xué)界戲稱為“早三年知道”的預(yù)言家謝國(guó)忠認(rèn)為，目前中國(guó)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與上個(gè)世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫之時(shí)十分相似：當(dāng)時(shí)日本正處在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，外匯儲(chǔ)備高居世界第一位，日美貿(mào)易摩擦頻頻發(fā)生，日元升值壓力加大。

日本的泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)該可以從1985年簽訂廣場(chǎng)協(xié)議開始。廣場(chǎng)協(xié)議其實(shí)就是指：日本在美國(guó)紐約廣場(chǎng)酒店里同美國(guó)和歐洲簽訂的一份關(guān)于日本匯率的協(xié)議。從此以后，日幣的匯率一再上升。協(xié)議簽訂后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，這無(wú)異于給國(guó)際資本投資日本的股市和房市一個(gè)穩(wěn)賺不賠的保險(xiǎn)：即使投資的資產(chǎn)日元價(jià)格沒(méi)有升值，也可以通過(guò)匯率變動(dòng)獲得5%以上的收益。而實(shí)際上日本國(guó)內(nèi)由于采取低利率政策刺激了股市和房市價(jià)格的快速上漲，因此國(guó)際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重收益——資產(chǎn)價(jià)格的升值和日元的升值。在雙重收益的刺激下，國(guó)際資本在廣場(chǎng)協(xié)議后更多地進(jìn)入了日本，大量從事于股市和房市的投機(jī)。

國(guó)際資本的流入又產(chǎn)生了三個(gè)短期效果。一是國(guó)際資本的大量流入加劇了日元升值的壓力；二是國(guó)際資本投機(jī)于股市和房市加快了股價(jià)和房?jī)r(jià)上漲；三是國(guó)際資本流入使得日本國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量過(guò)度增加。這三個(gè)效果都刺激短期內(nèi)日元進(jìn)一步升值、泡沫進(jìn)一步膨脹，反過(guò)來(lái)又吸引更多的國(guó)際資本進(jìn)入日本投機(jī)。

廣場(chǎng)協(xié)議后近5年時(shí)間里，股價(jià)每年以30%、地價(jià)每年以15%的幅度增長(zhǎng)，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來(lái)越遠(yuǎn)，雖然當(dāng)時(shí)日本人均GNP超過(guò)美國(guó)，但國(guó)內(nèi)高昂的房?jī)r(jià)使得擁有自己的住房變成普通日本國(guó)民遙不可及的事情，日本國(guó)民的真是生活水平要比美國(guó)等其他西方國(guó)家低很多。 1989年，日本政府開始意識(shí)到土地價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)際價(jià)值，經(jīng)濟(jì)中的泡沫問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重，便施行緊縮的貨幣政策。然而為時(shí)已晚，緊縮政策雖然戳破了泡沫經(jīng)濟(jì)，但累積的泡沫已經(jīng)給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的損害，股價(jià)和地價(jià)短期內(nèi)下跌50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入十幾年的衰退期。

內(nèi)外資炒房區(qū)別對(duì)待

那么，怎樣才能充分發(fā)揮政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用呢？去年出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策不可謂不多，但各地的房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲而落，有的區(qū)域房?jī)r(jià)上升愈演愈烈。除了地方政府沒(méi)有貫徹好調(diào)控政策這個(gè)因素，是否也應(yīng)該考慮外資這個(gè)更重要的因素呢？從去年的“國(guó)八條”到最近出臺(tái)的“國(guó)六條”，政府調(diào)控的力度一次比一次猛烈。但似乎都疏忽了外資炒房。

哈繼銘指出，應(yīng)該對(duì)內(nèi)外資進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，否則是對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的不公。對(duì)外資炒房，建議應(yīng)征收房地產(chǎn)一次性級(jí)差消費(fèi)稅和匯率調(diào)節(jié)稅，直接調(diào)控購(gòu)房需求。談到消費(fèi)稅，哈繼銘表示設(shè)計(jì)稅率的依據(jù)是低密度的豪宅占地面積過(guò)大，直接影響糧食生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)，對(duì)社會(huì)是負(fù)溢出。他說(shuō)：“對(duì)低密度的豪宅征收消費(fèi)稅，就如同對(duì)大排量汽車、煙、酒等征收消費(fèi)稅是一個(gè)道理?！彼€建議對(duì)外資采取匯率調(diào)節(jié)稅——即外籍人士出售房地產(chǎn)時(shí)因人民幣升值所套獲利潤(rùn)應(yīng)全數(shù)繳稅，除非另行購(gòu)買價(jià)格更高的房地產(chǎn)；升值套獲利潤(rùn)按購(gòu)房和售房日期人民幣兌美元的匯率升值幅度計(jì)算。如果期間人民幣貶值則免征此稅，但貶值的匯率損失不得從利得稅中抵扣。

　　易憲容則認(rèn)為，“應(yīng)該取消住房預(yù)售制度”。但他認(rèn)為開征房地產(chǎn)物業(yè)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，包括詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料的建立和用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)，以及稅收征管能力的提高等。他建議先制定具體細(xì)則，然后試點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上全面展開。據(jù)悉，日前國(guó)家外匯管理局等部門正在密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資流動(dòng)，未來(lái)將從“技術(shù)層面”對(duì)外資投資房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和限制，包括進(jìn)一步收緊房產(chǎn)交易結(jié)匯的審核、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資和境外上市加強(qiáng)監(jiān)管和設(shè)限等。這些政策的出臺(tái)應(yīng)該不會(huì)太遙遠(yuǎn)了。我們拭目以待，期盼國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)理性化回歸價(jià)值。