完善信息披露制度是調(diào)控房產(chǎn)業(yè)當務之急

2006-05-11 09:33:39    

2005年是政府出臺穩(wěn)定住房價格政策最多的一年。繼去年的各種宏觀調(diào)控政策出臺，到前些日子的貸款利率調(diào)高，無不反映出了國家對于房價的擔憂。但是，房價卻在圍追堵截中依然故我，上漲速度不降反升。房地產(chǎn)壟斷性決定了政府必須完善信息披露制度建設，彌補由于信息不對稱引起的“市場失靈”……

開發(fā)商矢口否認建委數(shù)據(jù)真實性

　　目前北京市建委逐步推出系列措施規(guī)范商品房銷售行為。據(jù)該建委房屋交易市場公布數(shù)字顯示，目前北京近六成可售期房沒有賣出去。截止到4月30日，全市可售的期房項目共計1512個、面積2608.41萬平方米，期房項目中有109106套住宅未售，加上現(xiàn)房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12.7萬套住宅沒賣。

但是消息一發(fā)布，立刻引起了眾多開發(fā)商的否認，中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部總經(jīng)理武問勇表示，中遠開發(fā)的房子一直以來全是供不應求，不清楚建委六成期房沒有銷售的數(shù)據(jù)是從哪里得到的。北京市華佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳曉輝則表示，在交易網(wǎng)上沒有賣出去的房子肯定是有，但是絕對沒有那么多，最多不超過兩成。同時北京市國軒、北京龍鑫等開發(fā)商也紛紛表示建委的數(shù)字未必能真實反映北京市商品房的銷售情況，存在著一定的滯后性。

針對這種說法，北京市建委房屋交易市場管理處相關負責人近日表示，網(wǎng)上簽約的數(shù)據(jù)每天定時更新，因此消費者看到的信息是非常準確的。

開發(fā)商操縱市場的法寶——信息不對稱　

有專家分析說，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的簽約情況看，不排除一些開發(fā)商明明還有很多房子沒賣出去，卻告訴購房人房源所剩不多，騙取消費者盡快認購登記或購買，而一些不知情的消費者也往往上當受騙。

也就是說，房地產(chǎn)市場并非供給不足，但實際操作中的信息不平衡扭曲了市場現(xiàn)狀。一些明明有很多房子尚未賣出的開發(fā)商，卻在銷售時告訴購房者房子馬上就要賣完了，如果不盡快認購或購買，就再也沒有機會了。房地產(chǎn)商單方面壟斷房產(chǎn)信息的現(xiàn)實，讓購房者無法判斷真假，使得房地產(chǎn)商的騙買行為屢屢得逞。而且，房地產(chǎn)商利用單方面掌控信息的優(yōu)勢，某些樓盤在銷售之前，往往大肆炒作制造搶購假象，哄抬房價增加收益。

毫無疑問，這種做法不利于房地產(chǎn)市場的良性運轉。任何市場的長遠發(fā)展，都需要信息相對平衡作為支撐，不滿謊言的市場終會化為泡沫。信息的單方面壟斷，讓本身處于強勢地位的房地產(chǎn)商更加強勢，讓處于弱勢的消費者沒有能力判斷他們是否說謊。

信息對稱比房價漲跌本身更重要

　　信息不對稱是個老話題了。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場最缺少什么？比土地、房子更為稀缺的是客觀、公正、及時的樓市信息——不是開發(fā)商所釋放的某個樓盤銷售了多少套房子或房價漲跌多少的小道消息，而是由公共部門權威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析。

但現(xiàn)在，在很多城市，對于普通老百姓而言，這樣的信息太匱乏了，獲取這類信息太難了。關于房地產(chǎn)的各種評價滿天飛，政府說一套，開發(fā)商說一套，投資者說一套，專家學者們又說一套?！罢l都不敢信”“誰都不可信”成了眼下人們對于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場公信力缺失的典型表征。

譬如4月20日，北京市統(tǒng)計局公布，一季度北京商品房價格比去年同期上漲6.6%，達到2004年下半年以來的最高增幅。如果單看房價上升其實好像沒有什么讓人奇怪的地方，因為這么多年的房產(chǎn)改革已將公眾推向市場，旺盛的購房需求似乎有理由使樓盤緊俏房價上升。可是，問題的關鍵之處在于，房價上漲和商品房空置率上升兩個本該互為消長的數(shù)據(jù)卻同步走高。國家統(tǒng)計局的資料顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)最新統(tǒng)計顯示，截止到今年4月30日，全市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套。

多版本統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)后，面對質疑，北京市統(tǒng)計局的一位副局長解釋說，這是由兩種不同統(tǒng)計方法帶來的。這位副局長說，相關部門正在為此協(xié)調(diào)，力求今后只公布一個數(shù)據(jù)，便于市民能輕松讀懂房價市場的變化。但是這種說法比那些數(shù)據(jù)更加無法令人信服，顯得有些欲蓋彌彰。

如果說，今天的多版本數(shù)據(jù)差異只存在于統(tǒng)計局和建委方面，這種解釋或許可以被人理解，畢竟統(tǒng)計局與建委的職能與統(tǒng)計分析依據(jù)會存在差別，可是不要忘記，北京統(tǒng)計局與國家統(tǒng)計局作為同一種部門，他們應該是運用同一種統(tǒng)計標準的，這同一種部門出來的數(shù)據(jù)竟也有巨大差別，這位副局長的解釋，能說明問題嗎？我們只能認為，我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)太失真，太含糊，太不可信。

　　如果統(tǒng)計數(shù)據(jù)是可信的，那么信息對稱，市場前景是可預期的，人們的市場行為會趨于穩(wěn)健、理性，但現(xiàn)在，在開發(fā)商與購房人之間信息極度不對稱，開發(fā)商掌控了房源、房價、銷售進度、供求比等等對購買行為產(chǎn)生決定性影響的核心信息，購房人不知道下一個月甚至下一周，房價的供應量、需求量，自然也就無從知曉樓市究竟會躍上新的臺階還是真的會穩(wěn)住。

　　在焦灼、迷惘、不可知的心態(tài)下，大道不通，小道流行。而信息最終會影響市場人氣，主流公信力強的信息一再缺失，市場一有風吹草動，就極有可能出現(xiàn)由迷惘到恐慌的蛻變，要么一窩蜂搶購，要么一齊持幣觀望。從這個意義上說，提供具有普遍公信力的房地產(chǎn)信息，比房價漲跌本身更為重要。

政府完善信息披露制度義不容辭

　　對于房產(chǎn)商通過隱瞞真實供求信息來忽悠投資者的“魔法”，我們用什么樣的“道”來與其試比高呢？

　　業(yè)內(nèi)人士認為，既然股票市場已有信息披露，那么房地產(chǎn)市場也可建立可信的信息披露制度完善自身發(fā)展。房地產(chǎn)市場和股票市場一樣，容易產(chǎn)生操縱行為，也普遍存在典型示范偏差和羊群效應，追漲殺跌。開發(fā)商利用信息、資金優(yōu)勢，操縱市場屢見不鮮，其行為和股票市場的“做莊”如出一轍。要消除開發(fā)商的囤積居奇，首要的是讓真實的信息在房地產(chǎn)交易中充分暢通。

　　但是在房地產(chǎn)這個帶有半壟斷色彩(作為一級市場的土地交易基本是壟斷的)、非充分競爭的特殊市場中，單憑消費者的個人努力，恐怕永遠改變不了信息弱勢的地位，跳不出核心信息盲區(qū)的圈子——因為人家開發(fā)商只要以一句“商業(yè)秘密”為由，就對你這些消費者無可奉告了。

但政府就不同了，政府作為管理者，完全可以要求開發(fā)商公布其樓盤的詳細信息——如在開盤之前，開發(fā)商申請預售或是銷售許可時，政府可以要求其公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時間、預計價格；在銷售中，主管部門可以要求開發(fā)商及時公布已售套數(shù)、面積、價格，以及可售套數(shù)、面積等等，否則，主管部門有權拒絕辦理預售、銷售許可。

現(xiàn)在，北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)的房產(chǎn)信息的實時傳播，將使這種狀況的改善成為可能。不過，北京的房地產(chǎn)市場只是全國房地產(chǎn)市場的一部分，而房地產(chǎn)商欺騙消費者的作為并非北京獨有，所以，非常有必要把北京的做法推廣至全國各地。這不僅能夠擊破房子緊俏的市場傳言，也能夠讓購房者有更寬裕的時間考慮樓盤的選擇，買賣雙方的信息對稱增加將為房價走向理性奠定必要的基礎。

　　一位房地產(chǎn)研究者指出，一個信息不充分的市場必然是發(fā)育不健全的市場，一個信息混亂、“傳聞爆炸”的市場，最終也必然是“共輸”的市場——誰都無法在所有的時間、所有的空間、欺騙所有的人，極端混亂的終極結果便是對市場的埋葬。只有當向社會提供普遍認可的公共信息成為判定房地產(chǎn)主管部門盡職與否的重要標準時，開發(fā)商的囤積居奇才會壽終正寢，市場才能成為健康成熟的市場。