中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型之路漸行漸近

房價過高一直備受中國百姓的指責，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直以來都是困擾著政府的一大難題。雖然調(diào)控措施出臺了一堆，但是房價卻越調(diào)越高，房地產(chǎn)市場的調(diào)控之路究竟在哪里，房地產(chǎn)市場最近兩年出現(xiàn)了哪些新局面，房價難道真的難以控制……

推動中國房地產(chǎn)投資熱的新動力：外資爭先恐后涌入內(nèi)地

日前，國際地產(chǎn)代理機構(gòu)仲量聯(lián)行給出了這樣一組令人咋舌的數(shù)據(jù)：2006年中國房地產(chǎn)市場投資60%來自境外，同時房地產(chǎn)投資總額同比增長也高達55%。這份最新發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資報告》指出，2006年中國房地產(chǎn)市場的交易額達到了90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀錄，增幅也達到了69%。其中，來自于新加坡和其他全球基金的投資比例便高達60%，為54億美元，同比增幅約55%。相比之下，整個亞太地區(qū)的跨境投資額占到整體地區(qū)總投資的32%。

2006年，隨著“國六條”的出臺、準備金率的頻繁上調(diào)，業(yè)內(nèi)人士曾擔心中國房地產(chǎn)業(yè)因“銀根收緊”而斷掉資金鏈。事實也證明，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目的放貸量明顯減少，但中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈并未出現(xiàn)明顯緊張的情況。實際上，香港方面的咨詢師早在去年夏天就樂觀地估計道：“外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)的空間更大了?！?BR>
一線房產(chǎn)市場難逃的宿命：有價無量并后市并不樂觀

就在不久前，國家統(tǒng)計局給出的統(tǒng)計顯示，一二月份，北京深圳的房價領(lǐng)漲全國房價的同時，25日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊統(tǒng)計資料顯示：今年1至2月，北京市商品住宅現(xiàn)房銷售面積為30萬平方米，同比下降71.4％；住宅期房銷售面積97.4萬平方米，同比下降42.4％，住宅現(xiàn)房和期房的銷售面積雙雙大幅下降。1－2月，北京市商品房現(xiàn)房銷售面積為45.3萬平方米，期房銷售面積為143.8萬平方米，同比分別下降63.8％和23.4％?？罩妹娣e也在繼續(xù)減少。截至２月末，商品房空置面積為971.5萬平方米，同比減少183.5萬平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬平方米，同比減少239.8萬平方米。此外，今年１至２月，北京商品房新開工面積為233.2萬平方米，同比下降40.7％。其中，商品住宅新開工面積為129.3萬平方米，同比下降45.2％。

在價格上漲的同時，是住宅現(xiàn)房和期房的銷售面積雙雙大幅下降，這種有價無量的行情，表明后市并不那么讓人樂觀。北京如此，廣州，深圳也莫不如此。實際上，由于目前，消費者大多處于觀望期，對與購房沒有了之前的狂熱，更加理性。在國家宏觀調(diào)控的打壓下，各界對于后市房價究竟如何走，依然難以確定，所以一旦引領(lǐng)下一步的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下坡路的趨勢，市場效應擴散后，房地產(chǎn)市場不可避免的要邁入一個新的低谷期。

上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的啟示：風險預警體制的力量不可忽視

上海社科院近期發(fā)布的一份歷時4年多完成的報告顯示，經(jīng)過兩年宏觀調(diào)控，整個上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的改變，上海房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)正趨于正常。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。

這份名為《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預警體系研究》的報告(以下簡稱“報告”)將上海市場作為局部運行的范本進行示例，
旨在“構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風險預警體系”。據(jù)悉，上海社科院這份由建設(shè)部委托進行的研究報告已經(jīng)通過驗收，一旦條件成熟，則可以在全國范圍推廣實行。預計，這份報告將在今年6月份正式公布，而全國性的房產(chǎn)健康預警體系也可能相應建立。
根據(jù)報告，宏觀調(diào)控的效果之所以在上海更為明顯，是因為上海房地產(chǎn)市場的流通性更高，系統(tǒng)更加完整，得以讓政策作用的傳導速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速。報告中指出，房地產(chǎn)市場判斷共有7個指標可以參考，包括投入價值總量指標、投入土地指標、房屋開發(fā)量指標、商品房供求平衡指標、房地產(chǎn)市場核心指標、房地產(chǎn)投入回報指標以及住宅結(jié)構(gòu)指標。報告中的價格指標研究顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長速度從2003年到達頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數(shù)相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房價指數(shù)高出消費物價指數(shù)6.2%，已經(jīng)進入“正?！狈秶?。而在另一項上海商品住房價格指數(shù)預警表中，上海住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來的首次負值。實際上，在過去半年多里，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢，其中5次全國領(lǐng)跌，成為全國房價下降最為明顯的城市。

從樓市火爆期開始，上海商品房幾乎一直存在供不應求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本與供應量持平，而2005年需求量甚至超過供應量。這種情況在去年開始改變，2006年的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅去化量(銷售＋出租)占供應量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，供應無法被全部消化。2006年7月，市政協(xié)組織的“上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究”課題組發(fā)布《促進上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》研究報告指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例在1∶0.72左右。以預警體系的數(shù)據(jù)分析，這個數(shù)字正是比較合理的消化數(shù)字。報告指出，由于過去兩年里土地供應量被控制在正常值范圍之內(nèi)(占城市總面積0.08%～0.14%)，上海未來的供求情況將會保持合理狀態(tài)。

報告顯示，從1999年至2000年，房地產(chǎn)市場的偏弱狀態(tài)到2003年開始超越正常值并到2004年達到峰值，而房地產(chǎn)調(diào)控也正是從此時開始。進入2006年，上海房地產(chǎn)市場綜合指數(shù)已經(jīng)進入正常值。去年年底的上海房產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控已基本到位；今年上半年的上海房產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控的作用將全部顯現(xiàn)，目前上海房市正處于多年未見的平穩(wěn)狀態(tài)。今年上海商品住房價格也將總體穩(wěn)定，或許在平穩(wěn)中有極為微弱的升降。兩年來的調(diào)控尤其是去年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的調(diào)升和開征，使短期炒客幾乎完全離場，長期投資者則相當謹慎，剩下的住房需求主要是真實的使用者和有真實需求依托的投資者。

當然，上海房地產(chǎn)市場仍存在局部隱患。住宅市場走向“冷靜”的同時，上海投資性物業(yè)市場卻拉響警報，根據(jù)這份預警系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，上海目前辦公以及商業(yè)物業(yè)等投資性物業(yè)供應明顯不足。從2005年開始，辦公以及商業(yè)物業(yè)的熱度持續(xù)不減。辦公樓消化量數(shù)據(jù)表顯示，辦公樓市場2004年開始消化量與供應量比開始進入正常偏過區(qū)間，到2004年開始進入明顯供應不足的狀態(tài)。到2006年，辦公樓市場的供求關(guān)系已經(jīng)趨于惡化，上海出租/銷售的辦公樓數(shù)量已經(jīng)達到了新上市量的3.31倍，供應量嚴
重不足的情形非常明顯。

由于供應不足，在過去3年中，上海市超甲級寫字樓租金平均以每年超過15%的速度增長。至2006年底，上海市超甲級寫字樓的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增長至每平方米每天1.21美元。而從商業(yè)物業(yè)來看，目前商業(yè)物業(yè)的消化量也已經(jīng)是上市量的兩倍左右，雖然目前這類物業(yè)還是處于需求旺盛階段，但是至2005年達到峰值之后，隨著大量商業(yè)物業(yè)的建成，2006年商業(yè)物業(yè)的消化量已經(jīng)出現(xiàn)回落。未來還需要進行一段時間的精細調(diào)控，鞏固成功之處，使得各項指標完全回到正
常范圍之內(nèi)。

土地監(jiān)測的新手段：衛(wèi)星監(jiān)測實現(xiàn)全國無盲區(qū)

宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)市場的打壓，效果至今不甚明顯，但是對于土地的控制，國家卻一刻也沒有放松。面對越來越嚴峻的土地形勢，在遙感衛(wèi)星的幫助下，國土資源部地籍司正在向監(jiān)察司尋找、提供大量的基礎(chǔ)信息。按照規(guī)劃，2007年設(shè)在新疆喀什和海南三亞的兩座遙感衛(wèi)星信號地面接收站將全面完工，雖然這兩座接收站并不屬于國土資源部，但對于這個土地的主管部門而言，卻意義非凡。此前，全國僅有設(shè)在北京密云的一個遙感衛(wèi)星地面接收站。受到技術(shù)問題的影響，國土資源部通過遙感衛(wèi)星能夠監(jiān)控的土地范圍主要是東北、華北、華東、華南地區(qū)，對于西北、西南等相對偏遠地區(qū)的監(jiān)測相對偏弱。新疆和海南的地面站投入使用將解決這一問題。對于地球資源遙感衛(wèi)星的使用，中國已經(jīng)加入了相關(guān)的國際條約，可以共享其他國家衛(wèi)星掌握的信息，而此前主要的問題就是地面站的數(shù)量問題。在擁有了全面的遙感衛(wèi)星技術(shù)支持后，國土資源部也將開始一項摸清中國土地“家底”的專項行動，借助16顆衛(wèi)星，對全國90座主要城市的土地性狀進行普查，實現(xiàn)全國境內(nèi)無“盲區(qū)”。

這兩個地面站正式投入使用之后，國土資源部將可以通過遙感衛(wèi)星監(jiān)控中國全境的土地狀況，達到?jīng)]有盲區(qū)的效果，可以享用來自美國、日本等國家一共16顆衛(wèi)星的遙感信息，任何土地使用情況的變化，都可以看得一清二楚。清查的90座城市，主要是國務院審批土地的人口在50萬以上的城市，時間區(qū)間是從2005年10月到2006年10月。而在2004~2005年度，這個檢查的規(guī)模只有55個。隨著衛(wèi)星地面站的擴建，全國土地資源利用有望在今后實現(xiàn)全面動態(tài)監(jiān)測。

目前，地籍司正在從中國遙感衛(wèi)星地面站調(diào)閱2005年10月以后的衛(wèi)星照片，然后分期與2005年10月時的衛(wèi)星照片進行比對。這個比對過程由國土資源部地籍司通過計算機系統(tǒng)完成，首先以2005年10月的某一城市某一塊土地的衛(wèi)星照片為基準，然后通過計算機衛(wèi)星照片的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，選擇出同一塊土地地貌、形狀發(fā)生變化的衛(wèi)星照片，然后再到規(guī)劃資料中查詢這些問題土地的屬性，并對照相關(guān)土地是否有存檔的批件。在確定問題嫌疑地塊之后，地籍司將其匯總上報，而后轉(zhuǎn)交監(jiān)察局，通過地方國土系統(tǒng)進行核實，對于面積較大的可能存在違規(guī)問題的土地，國土資源部監(jiān)察局將直接到地方進行核查。除了監(jiān)控動態(tài)的土地信息，還可以查清此前地方是否有瞞報、誤報耕地的行為，并及時糾正、處理。個別地方政府為了方便使用土地，故意將耕地、農(nóng)用地謊報為荒山或未利用土地，從而造成耕地的暗中流失，而現(xiàn)在，在衛(wèi)星的全面覆蓋的監(jiān)控之下，這種行為將很難瞞天過海。

然而，在全面技術(shù)布控之后，衛(wèi)星執(zhí)法的關(guān)鍵仍在落實：目前，國土資源部已經(jīng)要求，對于衛(wèi)星執(zhí)法監(jiān)察發(fā)現(xiàn)并確認屬于違規(guī)違法用地的，各級國土資源部門不得組織報批，有批準權(quán)的人民政府及其國土部門不得受理。對土地違法行為未依法處理到位即補辦建設(shè)用地手續(xù)的，按非法批地處理。