從總理報告看今年樓市調(diào)整方向

今年政府工作報告對2007年經(jīng)濟增長提出的預(yù)期目標，仍然是過去兩年提出的8%左右，但眾所周知近年來的經(jīng)濟實際增長都遠遠高于這個數(shù)字，為什么今年中央還是如此“不顧實情”，分析認為，８％的預(yù)期目標，主要是向社會傳遞政府的意圖……

今年樓市調(diào)整側(cè)重改善民生、維護社會公平

“房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”5日上午，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中表示。在回顧2006年經(jīng)濟發(fā)展情況、總結(jié)目前經(jīng)濟主要問題及介紹今年經(jīng)濟工作重點這三大部分中，房地產(chǎn)業(yè)被總理三次提及，論述共計千余字，遠高于去年政府工作報告中的比重。房地產(chǎn)業(yè)正成為上至最高決策層，下至普通百姓最
關(guān)注的話題之一。

2006年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的宏觀調(diào)控浪潮。去年中央及時采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中包括加強土地調(diào)控，從緊控制新增建設(shè)用地，嚴肅查處違法違規(guī)用地行為；加強財政、稅收對經(jīng)濟運行的調(diào)節(jié)；加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管，著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)等。但是，在總結(jié)目前經(jīng)濟發(fā)展中存在的矛盾和問題時，一些涉及群眾利益的突出問題解決得不夠好，土地征收征用、房屋拆遷等方面損害群眾利益的問題仍未能得到根本解決。不少低收入群眾生活比較困難。分析認為，2007年，中國宏觀調(diào)控將得到進一步加強和改善。在房地產(chǎn)方面，2007年將定位于政策落實年，即保持2006年多項調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時強調(diào)地方執(zhí)行力的增強。而關(guān)注普通商品房、廉租房制度等表述則說明，未來樓市調(diào)整方向?qū)⑦M一步側(cè)重改善民生、維護社會公平的目標。

經(jīng)濟行政“兩手抓”保障土地資源

目前，通過財稅費經(jīng)濟杠桿、行政管理兩種手段，守住18億畝耕地紅線，推進土地資源的有效利用，中國土地管理的邏輯思路已經(jīng)非常清晰。這不僅決定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，還事關(guān)其他財稅金融調(diào)控政策能否落實，以及整個社會的分配公平。
引導(dǎo)資本流向

目前，耕地易被收益比較高的產(chǎn)業(yè)占用，所以必須強化耕地管理。因為如果我國18億畝耕地這條紅線被突破，其結(jié)果將出現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)危機。如果出現(xiàn)這種局面，由于土地資源的自然供給的剛性，一時間將很難恢復(fù)生產(chǎn)，從而形成一連串危機。不僅如此，目前存在的工業(yè)用地“零地價”出讓等問題，還會誤導(dǎo)社會資本投資，造成資本流向不合理，加劇區(qū)域經(jīng)濟不協(xié)調(diào)發(fā)展，并導(dǎo)致其他宏觀調(diào)控政策的失靈。因此，必須堅決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標準，使工業(yè)用地的價格基本反映區(qū)域投資成本。否則，容易滋生土地投機行為，以及造成社會資源的分配不公平。

經(jīng)濟行政“兩手抓”

值得注意的是，在土地管理的具體目標明確后，溫總理在政府工作報告中還明確提出了“堅決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標準”、“切實執(zhí)行國有土地使用權(quán)出讓收支全額納入地方預(yù)算”、“落實土地督察制度”等非常具體的政策手段。分析認為，可以歸結(jié)為經(jīng)濟、行政“兩手抓”。工業(yè)用地出讓最低價標準、國有土地使用權(quán)出讓收支全額納入地方預(yù)算屬于經(jīng)濟手段；土地督察制度屬于行政手段。僅僅依靠土地行政管理控制土地使用是不行的，還必須靠經(jīng)濟杠桿去調(diào)控它。財稅政策是經(jīng)濟手段中的關(guān)鍵點，由于土地制度不完善，本應(yīng)給國家的收益，被開發(fā)商賺取。為此，要特別加強房地產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的稅收。同時，行政手段也是非常必要的，土地督察制度恰恰彌補了經(jīng)濟手段的不足。

中國特色住房建設(shè)和消費模式首次提出

專家表示，今年將有越來越多的大型房地產(chǎn)商將資金和精力投入到提高建筑品質(zhì)上來。隨著小戶型比例在未來大量增加供給，為體現(xiàn)競爭優(yōu)勢，開發(fā)商將重點推進小戶型創(chuàng)新。

一、建立具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式

溫總理在政府工作報告中首次提出“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”。溫總理在介紹2007年實現(xiàn)經(jīng)濟工作目標的五大原則時，第三條即提出“將節(jié)約能源資源、保護環(huán)境、集約用地放在更加突出的位置”。

分析認為，這一提法進一步將房地產(chǎn)調(diào)控與環(huán)保節(jié)能、集約利用資源等經(jīng)濟形勢結(jié)合，體現(xiàn)了中央把握經(jīng)濟工作的全局眼光。具體到房地產(chǎn)市場，就是從中國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑。受該政策影響，今年將有越來越多的大型房地產(chǎn)商將資金和精力投入到提高建筑品質(zhì)上來，如萬科等企業(yè)已經(jīng)展開住宅產(chǎn)業(yè)化探索。而隨著小戶型比例在未來大量增加供給，為體現(xiàn)競爭優(yōu)勢，開發(fā)商將重點推進小戶型創(chuàng)新。

二、重點發(fā)展普通商品住房

廉租房、經(jīng)濟適用房制度作為保障類住房體制的核心內(nèi)容一直受到市場廣泛關(guān)注。據(jù)溫總理在政府工作報告中的要求，政府應(yīng)特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。因此，未來房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房；同時，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。

市場人士認為，與以往房地產(chǎn)調(diào)控相比，關(guān)注中低收入家庭的住房問題成為此輪調(diào)控的最明顯特征。社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認為，造成此前房地產(chǎn)調(diào)控政策效果有限的主因正是對房地產(chǎn)市場在中國的實際情況定位不明。如果將房地產(chǎn)主要定位為消費市場而非投資市場，就應(yīng)該鼓勵生產(chǎn)大多數(shù)居民有支付能力購買的住房，通過稅收、信貸等政策來保證居民的基本居住權(quán)利，并制止任何形式的房地產(chǎn)投機炒作和暴利行為。

三、科學(xué)調(diào)控，平抑房價

溫總理在政府工作報告中提出，要正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。

分析認為，政府工作報告所提出的調(diào)控手段針對的仍是去年中央對房地產(chǎn)市場所提出的四大問題，即投資規(guī)模增長過快、房價漲幅過高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、樓市秩序尚不規(guī)范。但在平抑房價的態(tài)度上，顯示出政府的科學(xué)發(fā)展觀。如這次的表述是保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，而非一味壓縮投資規(guī)模，后者可能造成幾年后樓市的供不應(yīng)求；另外在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，也是力求加大普通商品房的建設(shè)，大多數(shù)城市只要認真落實，是能做到的。

四、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

溫總理要求，深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。分析認為，要運用科學(xué)發(fā)展觀來較好地解決中國的房地產(chǎn)問題，建立起和諧的房地產(chǎn)市場秩序也是必不可少的。事實上，政府已從去年下半年起加大了對房地產(chǎn)市場秩序的整治力度。

總體來說，政府工作報告關(guān)于樓市方面所反映出的思路比過去有積極意義的調(diào)整，更關(guān)鍵的是正視執(zhí)行方面依然存在的軟肋和障礙。今年也有可能會有新措施出來，但基本方向還是對去年調(diào)控政策的細化和落實。