國家嚴征土地增值稅將不可避免的導致房價攀升

16日，國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，擴大了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，同時確定開發(fā)商的福利用房也要征收土地增值稅。醞釀了多時的土地增值稅清算制時代真的來了。受此影響，16日下午，深滬兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。而這一通知最根本的打擊其實還是房產(chǎn)開發(fā)商的利潤……

土地增值稅從“預征”步入“清算”時代

國家稅務總局發(fā)布的《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），擴大了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，同時確定開發(fā)商的福利用房也要征收土地增值稅。之前，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（即轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

但是，由于此前對房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，又有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。“目前各地土地增值稅征收多采用預征收制，即便是預征，也是近幾年才真正貫徹的稅種。”。同時，因為該稅種為地方稅種，土地增值稅目前在各地的征收標準不一。因此，開發(fā)商逃稅漏稅現(xiàn)象普遍存在。但此次發(fā)布的《通知》精神，則細化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，這將標志著房地產(chǎn)開發(fā)項目全面迎來土地增值稅“清算”時代。

違規(guī)門檻同步抬高

《通知》明確規(guī)定了土地增值稅的清算條件和非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定。其中說明：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

關于清算條件，“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收條件。

關于土地增值稅的核定征收范圍，《通知》稱，對于因未設置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉讓收入或扣除項目金額情況，以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

《通知》同時規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。而以前，土地增值稅在項目開始之初預征后，一直要到這個項目全部竣工結算后，才征收土地增值稅。這給部分開發(fā)商以投機的空間：比如可以保留部分房源不銷售，就能延緩繳稅期限；也有開發(fā)商將項目分多期開發(fā)，來推遲整體的繳稅時間。新出臺的《通知》無疑能夠避免這些情況的出現(xiàn)，對于以前在這方面鉆空子的開發(fā)商而言，將會產(chǎn)生比較大的打擊。

開發(fā)商遭遇成本壓力

在土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力。此前，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，不少本應該結算銷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司多采取放任擱置的辦法。此次開始正式執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司就將遭遇較大的稅負壓力。

《通知》要求，除房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工外，納稅人應進行土地增值稅清算的條件還包括：整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及直接轉讓土地使用權的項目。主管稅務機關可要求納稅人清算的條件包括：已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自執(zhí)行。對于因主客觀原因不清算的行為，稅務機關可參照類似企業(yè)稅負情況，按不低于預征率核定征收土地增值稅。

引起房價上漲不可避免

實際上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅自1993年推出后一直沒有正式征收。而從2005年年底開始，深圳首先提出恢復土地增值稅，此后全國各地陸續(xù)開始恢復這一稅種。以前，國內(nèi)各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預（銷）售商品房收入1％的比例進行預征，而這些也常以‘招商引資優(yōu)惠’等為由而免征，真正交稅的幾乎沒有。真正開始征收土地增殖稅，將影響到所有開發(fā)商的利潤。不過，此前房產(chǎn)開發(fā)計算成本也沒有土地增值稅一項，國家開征之后，房產(chǎn)開發(fā)商必然要將成本和稅賦轉嫁到購房者身上，這一項必然計入成本之后的定價必將引起房價上漲，尤其是那些供不應求的樓盤。

而受國家嚴征土地增值稅的影響，16日下午地產(chǎn)股紛紛逼近跌停，大部分地產(chǎn)股的跌停封單都超過了百萬股，有一定的機構殺跌現(xiàn)象，地產(chǎn)板塊指數(shù)當日跌幅超過了8%，前期獲利籌碼蜂涌而出帶動指數(shù)出現(xiàn)一波快速跳水。截至2：05，滬指報2746.71點，下跌71.54點，成交779.9億；深成指報7601.1點，下跌401.8點，成交421.2億。