商品房預(yù)售制度是樓市泡沫的根源

回顧2006年，“高房價(jià)”是個關(guān)鍵詞，無論是政府調(diào)控、個人買房，還是企業(yè)開發(fā)，找到房價(jià)高位盤旋的原因是首要的。那么，究竟房價(jià)飆升以及由此產(chǎn)生的一系列事件的根本原因是什么呢？研究員認(rèn)為，中國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度是中國房價(jià)居高不下的一個根本原因……

高房價(jià)與房產(chǎn)商的融資方式

回顧2006年，“高房價(jià)”是個關(guān)鍵詞，無論是政府調(diào)控、個人買房，還是企業(yè)開發(fā)，找到房價(jià)高位盤旋的原因是首要的。那么，究竟房價(jià)飆升以及由此產(chǎn)生的一系列事件的根本原因是什么呢？房價(jià)上升反映的是土地價(jià)格和土地市場的一級壟斷，還是城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的長期趨勢？價(jià)格上升的真實(shí)動因是開發(fā)商追逐暴利，還是房地產(chǎn)市場開發(fā)融資機(jī)制使房價(jià)上升？價(jià)格上升反映的是房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，還是短期的、正常的住房供需失衡？

中國城市住房價(jià)格上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)的資金運(yùn)作模式。由于中國房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金所占比例有限。對一些開發(fā)商來說，即使起初的土地出讓金都來自非自籌資金。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。而開發(fā)項(xiàng)目的主要資金來源是銀行貸款和房屋預(yù)售，其中房屋預(yù)售又是房地產(chǎn)開發(fā)商的第一選擇。所以對于中國絕大多數(shù)開發(fā)商的滾動式房產(chǎn)開發(fā)，預(yù)售制是其最好的發(fā)展保障。

金融角度看，正是房地產(chǎn)的滾動式開發(fā)決定了開發(fā)商需要不斷上升的房價(jià)作為其資金保證。也就是說，開發(fā)商一定要讓房價(jià)不斷上漲，才能極大地促使廣大消費(fèi)者“爭先恐后”地“先付款，后提貨”式地購房，以使其資金流順暢，否則自己資金鏈就會斷掉。所以在“國六條”綜合調(diào)控中，開發(fā)商最怕的就是銀行限貸和預(yù)售制度的兩頭夾緊，這也是今年導(dǎo)致幾家大開發(fā)商倒閉的直接原因。

消費(fèi)者對房價(jià)的推波助瀾

同時，消費(fèi)者對未來房價(jià)的擔(dān)心和一定的投資(或投機(jī))心態(tài)也進(jìn)一步強(qiáng)化了“虛假”的市場供需關(guān)系，為房價(jià)的持續(xù)走高推波助瀾。

房屋價(jià)格的持續(xù)高走，一方面激勵和激發(fā)了潛在的買房者的熱情和欲望；另一方面也滿足了已買房者的“消費(fèi)心理”或投資期待。為居住而買房的人們看到不斷走高的房價(jià)而使已買的房屋價(jià)格升值欣慰；為投資而買房的人們在暗自計(jì)算著什么時候出售，從而獲得最大的投資回報(bào)。當(dāng)然，缺少其它可靠的投資渠道也是吸引房屋投資資金的原因之一。

總之，中國房屋價(jià)格的持續(xù)走高的主要原因是開發(fā)商與購房者相互驅(qū)動的結(jié)果。從開發(fā)商的角度而言，融資機(jī)制從根源上促使開發(fā)商聯(lián)合起來，共同推動房價(jià)高走，只有這樣，他們的資金運(yùn)作才會順暢，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才能得到順利進(jìn)行。對消費(fèi)者而言，或因誤導(dǎo)、或因?qū)Ψ课菔袌鲱A(yù)期值過高，很多人強(qiáng)烈認(rèn)為房價(jià)不會“跌”，甚至?xí)掷m(xù)高漲，這無疑極大地刺激了房屋的超前消費(fèi)或投資欲望，對近幾年的房價(jià)持續(xù)走高起到了推波助瀾的作用。

不過，追根溯源，還是房地產(chǎn)開發(fā)的融資機(jī)制造就了房價(jià)的不斷上漲，它也是高房價(jià)的最大需求者。試想，如果房價(jià)不上升的話，哪個業(yè)主愿意預(yù)先購買還沒有見過的房子？如果房價(jià)在開發(fā)建設(shè)過程中保持不變，絕大多數(shù)業(yè)主都會持幣待購，等到房子建成后，通過貨比三家后再決定購買。廣大買房者如果持幣待購，那就不知道還有幾家房地產(chǎn)開發(fā)商能夠有足夠的資金運(yùn)作能力繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)了。

未來房產(chǎn)的真實(shí)需求者

根據(jù)中國中長期社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，未來的二三十年城市化將經(jīng)歷空前絕后的發(fā)展。如果至2020年中國的城市化水平達(dá)到55%(即55%的人口居住在城市)，那么從現(xiàn)在至2020年每年的新增城市人口將超過一千萬。如此宏大規(guī)模的新增城市人口才是未來房產(chǎn)的真實(shí)需求者。

今后中國健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)該積極地鼓勵消費(fèi)性購房，而不是投資性購房，從而在現(xiàn)代化和城市化過程中提升城市居民(包括新增城市人口)的生活質(zhì)量。這是城市可持續(xù)發(fā)展的必然。因此，為大多數(shù)中低收入的新增城市人口提供可支付性的商品房應(yīng)該成為未來中國房地產(chǎn)市場的主流。　　　　

但是由于大多數(shù)新增城市人口的收入有限，經(jīng)濟(jì)收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上住房價(jià)格的增長，所以房價(jià)的上漲除了中央已經(jīng)嚴(yán)格打擊的“炒房團(tuán)”外，根本再找不到其他的支持者。

賣“樓花”該叫停了

預(yù)售制最初幫助解決了房地產(chǎn)開發(fā)資金不足的問題，極大地推動了房地產(chǎn)和城市的發(fā)展，為改善城市居民的居住做出了巨大的貢獻(xiàn)。但隨著發(fā)展，預(yù)售制的弊端越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在應(yīng)是改革預(yù)售制的有利時機(jī)了。

香港房產(chǎn)業(yè)也曾經(jīng)充滿泡沫，其根源在于炒“樓花”——將買來的房號一賣再賣，不斷抬高。這些泡沫終于在1997年被金融危機(jī)強(qiáng)行擠出，但也使得香港經(jīng)濟(jì)元?dú)獯髠，F(xiàn)在內(nèi)地房產(chǎn)也因“樓花”概念的引進(jìn)而變得房價(jià)高啟，雖然賣“樓花”還遠(yuǎn)不及炒“樓花”，雖然中央已經(jīng)給預(yù)售制度強(qiáng)行套上了眾多規(guī)定，但如果真要推行城市化戰(zhàn)略，恐怕還要對賣“樓花”下重手，因?yàn)楫吘惯@種房產(chǎn)融資方式已經(jīng)“背氣”了，中國現(xiàn)在需要的是能滿足房產(chǎn)真實(shí)需求者的健康的房地產(chǎn)行業(yè)。