央行上海總部頻發(fā)房貸風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)

央行上海總部最近顯得異常忙碌。在前不久剛剛發(fā)布《上海金融穩(wěn)定報(bào)告》之后，又下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，做好近期貨幣信貸工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，以進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣信貸“窗口指導(dǎo)”，上海的金融業(yè)再一次暴露在全國(guó)的顯微鏡下。央行上?？偛恐匀绱祟l繁釋放政策信號(hào)，與上海金融運(yùn)行中存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)有直接關(guān)系，而導(dǎo)火索則是房地產(chǎn)行業(yè)。央行上海總部的種種舉動(dòng)就是要在風(fēng)暴來(lái)臨之前起到“亡羊補(bǔ)牢”的作用……

房地產(chǎn)信貸半年突破2700億

宏觀調(diào)控對(duì)銀根、地根的調(diào)控?fù)醪蛔°y行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的偏愛(ài)。而在今年上半年，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款一路高速增長(zhǎng)，與去年同期相比漲幅達(dá)到56.4%。前五個(gè)月突破2000億元，上半年超過(guò)2700億元！而這僅僅是冰山一角。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)字顯示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在去年全年只是同比增長(zhǎng)了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長(zhǎng)了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達(dá)2187.9億元，同比增長(zhǎng)42.9%。

整個(gè)2006年上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額更是讓人吃驚，達(dá)到2743.33億元，同比增長(zhǎng)56.4%，增幅比去年全年高35個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金全部來(lái)源的16.7%，這一比重比去年同期上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)。

尤其是在東部地區(qū)和北京、上海等地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款比重更高。今年1月至5月，東部地區(qū)為24.9%，比中、西部地區(qū)分別高6.5、8.1個(gè)百分點(diǎn)。上海、北京分別達(dá)31.3%和27.5%，比東部地區(qū)平均水平分別高6.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。

有分析指出，盡管央行以及銀監(jiān)會(huì)一直要求國(guó)內(nèi)各大銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)謹(jǐn)慎放貸，但是各大銀行的房地產(chǎn)信貸一發(fā)不可收拾，這也顯示出了各大銀行不平衡的心態(tài)。

筆者認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款高位反彈，主要是商業(yè)銀行與監(jiān)管部門(mén)博弈的結(jié)果。由于眾多銀行希望上市，就面臨著贏利的壓力，所以需要找到贏利行業(yè)發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款。然而，中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是總需求不足下的投資快速增長(zhǎng)，最能保證贏利的行業(yè)就是采掘業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，把投資投向其它行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都偏大而采掘業(yè)企業(yè)又大多屬于高能耗企業(yè)，其發(fā)展受到國(guó)家限制，所以銀行更加偏好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款。

同時(shí)，由于央行規(guī)定的今年新增貸款額是固定的，銀行間就面臨著競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)先貸款誰(shuí)就搶先占用額度。這也是中國(guó)今年前七個(gè)月就用了全年貨幣供應(yīng)量95%的原因之一。

此外，地方政府與房地產(chǎn)商的投資沖動(dòng)也加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)。因?yàn)楦魇》莸念I(lǐng)導(dǎo)明年10月要換屆，所以現(xiàn)在就要上項(xiàng)目，明年才能見(jiàn)成效，好顯示自己的政績(jī)。而最容易拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的項(xiàng)目之一就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

央行上?？偛块_(kāi)始警覺(jué)

由于上海在國(guó)內(nèi)金融界的特殊地位，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要“口岸”，各大銀行競(jìng)爭(zhēng)的“戰(zhàn)場(chǎng)”央行上?？偛繌囊婚_(kāi)始就面臨著巨大的挑戰(zhàn)，這其中就是全力涌入，卻又隨時(shí)都可能抽身而走的外資。

央行上?？偛?SPAN lang=EN-US>8月31日發(fā)布的《上海金融穩(wěn)定報(bào)告》指出，近期上海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能對(duì)房地產(chǎn)信貸質(zhì)量造成影響，同時(shí)，“報(bào)告”提醒上海各大銀行需要關(guān)注因抵押物貶值而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)?！皥?bào)告”要求上海中資銀行制定有關(guān)應(yīng)對(duì)預(yù)案，以避免因房?jī)r(jià)波動(dòng)等引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“報(bào)告”進(jìn)一步指出，當(dāng)前，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)銀行貸款依存度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將直接影響金融資產(chǎn)價(jià)格和貸款質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，可能對(duì)上海金融穩(wěn)定造成潛在影響。據(jù)介紹，2005年上海房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)回落，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款上升，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)趨緩，外資繼續(xù)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管上海商品房銷售價(jià)格漲幅呈逐漸回落趨勢(shì)，可是大量外資仍繼續(xù)流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以必須對(duì)這種情況有所警覺(jué)。

央行上?？偛窟€告誡各大銀行必須對(duì)境外資金借助的各種渠道提高“警惕”。

1、直接設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2005年外資注入房產(chǎn)類企業(yè)的資本金為12.6億美元，約占外商直接投資額的10%。

2、通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)上海房地產(chǎn)類境外上市公司在香港主板發(fā)售的H股。

3、間接投資。2005年房地產(chǎn)類企業(yè)借用外債累計(jì)提款9.56億美元，累計(jì)還本5.55億美元，凈流入3.14億美元。與2004年相比，2005年房產(chǎn)類公司外債余額增加15.3%。

4、非居民外匯流入，結(jié)匯后購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。據(jù)外匯指定銀行辦理非居民個(gè)人和機(jī)構(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)下超5萬(wàn)美元結(jié)匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，非居民投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金額超過(guò)15.07億美元（其中境外機(jī)構(gòu)結(jié)匯購(gòu)房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)始于2005年第三季度），非居民出售房產(chǎn)后購(gòu)匯匯出0.5億美元，凈流入14.57億美元。

通過(guò)上述四種途徑流入房產(chǎn)市場(chǎng)的外匯資金共有37.63億美元。其中，非居民直接將外匯資金結(jié)匯購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的比例最高，占總流入的四成。央行上海總部指出，此類投資資金退出門(mén)檻和退出成本相對(duì)較低，其對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)各類影響因素的反應(yīng)最為迅速，具有較高的流動(dòng)性。一旦非居民對(duì)上海房?jī)r(jià)及人民幣升值的預(yù)期發(fā)生變化，此類投資資金流出規(guī)模和速度都不容忽視。

窗口指導(dǎo)“空降”上海金融界

在央行上海總部發(fā)布《上海金融穩(wěn)定報(bào)告》還不到一周的時(shí)間內(nèi)，央行上?？偛肯蛏虾８鹘鹑跈C(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，做好近期貨幣信貸工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，以進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣信貸“窗口指導(dǎo)”。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年以來(lái)，上海金融機(jī)構(gòu)的貸款增速由4月末的9.4%一路攀升至7月末的12%；商業(yè)銀行和房地產(chǎn)業(yè)的相互依賴程度較深，出現(xiàn)了貸款增長(zhǎng)受房地產(chǎn)交易量波動(dòng)較大等現(xiàn)象。上述情況引起了央行上?？偛康木X(jué)。

分析認(rèn)為，近階段，受房地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮等因素的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)和投機(jī)性購(gòu)房者資金鏈緊張狀況有所加劇。據(jù)人民銀行上海總部今年7月的調(diào)查顯示，約45%的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)反映資金“十分緊張”，其中包括個(gè)別一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。目前的銷售態(tài)勢(shì)若長(zhǎng)期持續(xù)，將進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期并對(duì)金融運(yùn)行帶來(lái)潛在影響。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)通過(guò)對(duì)居民財(cái)富產(chǎn)生重要影響，并改變其未來(lái)的預(yù)期及投資與消費(fèi)行為。另一方面，現(xiàn)代社會(huì)的大多數(shù)購(gòu)房者采取銀行按揭方式購(gòu)房，銀行很大程度上承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將直接影響銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的狀況，可能導(dǎo)致金融運(yùn)行的不穩(wěn)定。

這就使得央行上?？偛恳蟾鞔筱y行在貸款投放方面注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。所以我們看到央行在窗口指導(dǎo)的“通知”中要求，上海各銀行應(yīng)高度關(guān)注城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)；認(rèn)真研究房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況。同時(shí)，為了起到調(diào)控的效果，央行上海總部同時(shí)表示將努力完善對(duì)流動(dòng)性水平的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)和日常管理，及時(shí)做好流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)提示、再貸款再貼現(xiàn)支持以及對(duì)存款準(zhǔn)備金繳存違規(guī)機(jī)構(gòu)的處罰工作。