加息緊縮投資過熱力量有限

央行控制投資過熱的舉措一步緊似一步。8月中旬剛剛上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，19日又加息0.27個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)于主要依賴于貸款的房地產(chǎn)等行業(yè)來說，無疑是迎頭一棒。地產(chǎn)界將面臨嚴(yán)峻的資金鏈問題，尤其是中小開發(fā)商，可能會(huì)在回報(bào)放緩的巨大壓力下，降價(jià)拋售中低端樓盤。受房地產(chǎn)影響，鋼鐵、石化、水泥等相關(guān)行業(yè)也會(huì)不同程度的受到波及……

短期樓市：中小開發(fā)商資金鏈繃緊，樓價(jià)不會(huì)往上走

央行加息0.27個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)，個(gè)人住房貸款利率調(diào)整……政策的一系列變動(dòng)，在地產(chǎn)界看來，首當(dāng)其沖的將是房地產(chǎn)商的資金鏈問題，其中尤以小開發(fā)商受到的影響為最大。

開發(fā)商平均負(fù)債率逾60%，加息0.27%本身并不多，但是在‘國十五項(xiàng)細(xì)則’等政策背景下，就有點(diǎn)‘百上加斤’的味道了?！庇捎谀壳伴_發(fā)商企業(yè)的負(fù)債率一般在60%~70%左右，而現(xiàn)在市場(chǎng)又是以賣現(xiàn)樓為多，因此資金回籠的壓力會(huì)很大。但這不會(huì)是致命的打擊，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資回報(bào)率水平在15%左右，大大高于利息率。因此，對(duì)于開發(fā)商而言，加息只是增加了成本，還不會(huì)直接影響其生存。而樓價(jià)卻不會(huì)往上走，盡管在小開發(fā)商融資面臨壓力加息、開發(fā)商的成本水漲船高了，但加息也會(huì)使樓市的需求有所下降，而樓價(jià)是由供求關(guān)系直接影響，而不是由成本作為考量因素的。部分城市的樓價(jià)，比如廣州雖會(huì)受到平抑，但不會(huì)下跌。

不過房?jī)r(jià)不會(huì)下跌也不是絕對(duì)的，某些局部區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)下降有可能出現(xiàn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化的現(xiàn)象已經(jīng)逐步明顯，資金的壓力對(duì)上市公司較小，這部分企業(yè)開發(fā)的多是高檔樓盤，樓價(jià)不會(huì)跌下去。而對(duì)于小開發(fā)商而言，資金的壓力則可能會(huì)使他們急于拋售樓盤盡快回籠資金，所以這部分中低檔的樓盤價(jià)格會(huì)下降。一般回報(bào)放緩考驗(yàn)資金鏈特別是在商業(yè)銀行貸款利率再次上調(diào)的時(shí)候，公積金貸款利率保持不變，將會(huì)鼓勵(lì)購房者更多使用公積金貸款。由于公積金貸款的審批手續(xù)比較繁復(fù)，開發(fā)商賣房款到手至少要比銀行貸款的時(shí)間差少則慢1個(gè)月，長(zhǎng)則3個(gè)月。這樣對(duì)小開發(fā)商的資金鏈形成壓力，迫使他們急于降價(jià)售賣以求收回成本。

如今對(duì)于小開商而言，需要做的是增加公司運(yùn)作的透明度，讓財(cái)務(wù)等情況更加透明，以此吸引到對(duì)房地產(chǎn)有興趣的資金，緩解資金鏈壓力，當(dāng)然這需要公司的管理運(yùn)作進(jìn)行改革。

長(zhǎng)期樓市：房產(chǎn)業(yè)依然是最可靠的投資渠道

雖然加息對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是負(fù)面的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)投資也是相對(duì)的利好。銀行加息等措施總的方向，將對(duì)資金過熱地流入房地產(chǎn)行業(yè)造成控制，但是加息的同時(shí)人民幣升值的壓力變大，又會(huì)相對(duì)地使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加看好。從中長(zhǎng)期來看，加息對(duì)人民幣的相對(duì)升值有影響，會(huì)使人增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資的信心。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱主要是因?yàn)殂y行存款利率過低等造成，此次雖然存款利率都有所上調(diào)，但還不足以與物價(jià)的膨脹抗衡。所以，資金還是會(huì)尋求像房地產(chǎn)這樣可靠的投資渠道。

個(gè)人房貸：提前還貸并不合算

央行19日的個(gè)人住房貸款利率調(diào)整，已經(jīng)被壓得喘不過氣的房奴們每個(gè)月的還貸壓力再次增加。雖然按照央行規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限將由貸款基準(zhǔn)利率的9折調(diào)整為8.5折，商業(yè)銀行可在該下限范圍內(nèi)自主確定利率。但若銀行執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，房貸的實(shí)際利率還是上調(diào)了0.06個(gè)百分點(diǎn)。不過，因此就提前還貸并不合算。若銀行執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，房貸的實(shí)際利率上調(diào)幅度為0.06個(gè)百分點(diǎn)，以貸款50萬元、期限20年為例，如果按利率下限計(jì)算，市民每月僅多還18元；如果按基準(zhǔn)利率計(jì)算，則多還133元，因此此次加息對(duì)利息支出影響并不大。貸款者是否提前還貸還是需要根據(jù)個(gè)人的資金狀況來定。如果資金比較充裕，可以考慮提前還款；但如果資金已經(jīng)有了一定的投資渠道，同時(shí)貸款年限已所剩不多，提前還貸則意義不大。另外，多家銀行對(duì)提前還貸收取違約金，因此是否要提前還貸還要仔細(xì)掂量。如果個(gè)人手中有閑錢，不妨考慮人民幣理財(cái)、基金或股市、定期存款等投資方式，這些投資應(yīng)該足以彌補(bǔ)提高的房貸支出。

汽車：加息無法抑制行業(yè)投資過熱

對(duì)于央行的連續(xù)加息，雖然汽車行業(yè)也將和房地產(chǎn)、鋼鐵等投資龐大的行業(yè)一樣首當(dāng)其沖，但汽車企業(yè)的產(chǎn)能規(guī)劃均是長(zhǎng)期投資，不會(huì)受短期政策影響。另外，車貸也只占銷售的一兩成，或者會(huì)有所影響，但不會(huì)造成整個(gè)消費(fèi)的全部壓縮。因而加息既解決不了汽車行業(yè)投資過熱，也抑制不了市場(chǎng)過熱。不過，4S店流動(dòng)資金壓力將加大，但對(duì)經(jīng)銷商整體經(jīng)營(yíng)影響不大。目前各汽車4S專賣店運(yùn)作資金均有一部分是通過貸款途徑獲得，尤其是流動(dòng)資金，基本上全部是通過貸款，加息將加重部分經(jīng)銷商的資金壓力。但實(shí)際上我國2004年也有過加息，盡管經(jīng)銷商賣車?yán)麧?rùn)不斷下降，也沒能阻止眾多資本涌入汽車銷售行業(yè)，近年來經(jīng)常出現(xiàn)500個(gè)投資者爭(zhēng)奪幾十個(gè)經(jīng)銷商授權(quán)的情景，因此加息并不會(huì)對(duì)經(jīng)銷商整體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生很大影響。由于財(cái)務(wù)報(bào)表到月底才能出來，目前加息究竟產(chǎn)生多大程度的影響還不完全清楚。

央行此次的貨幣政策直指固定資產(chǎn)投資過熱，并不是立竿見影的政策，可能會(huì)增加部分行業(yè)的企業(yè)成本，但由于加息上調(diào)幅度不大，相信整體來說對(duì)各行業(yè)的影響不是很大。不過，加息并非一步到位，并不排除未來一段時(shí)期再次逐步加息的可能。本次央行加息意味著第二輪加息周期已經(jīng)到來。央行下一步的措施取決于本次宏觀調(diào)控的成效。加息雖能起到遏制投資的作用，但其效果并不足夠明顯，因此呼吁政府出臺(tái)相應(yīng)的財(cái)政政策。