新一輪土地調(diào)控到底調(diào)控了誰(shuí)？

政府宏觀調(diào)控向來(lái)是門(mén)藝術(shù)。“一放就亂，一亂就收，一收就死”是長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)內(nèi)地實(shí)施宏觀調(diào)控的普遍看法，1993年一場(chǎng)力度甚猛的宏觀調(diào)控，令市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控視為洪水猛獸，至今仍記憶猶新。然而此輪以土地調(diào)控為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)調(diào)控似乎正預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的轉(zhuǎn)向……

溫家寶：三項(xiàng)措施加強(qiáng)土地調(diào)控

溫家寶總理日前主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要確定的主要目標(biāo)和任務(wù)，部署進(jìn)一步加強(qiáng)土地調(diào)控工作。會(huì)議認(rèn)為，近年來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)積極落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)土地管理和調(diào)控的政策措施，做了大量工作，取得了初步成效。但也要看到，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新的情況和問(wèn)題，建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，工業(yè)用地低成本過(guò)度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，必須采取更嚴(yán)格的管理措施，切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控。（一）調(diào)整利益機(jī)制。提高征地成本，征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。規(guī)范土地出讓收支管理，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。（二）完善責(zé)任制度。地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)。堅(jiān)決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。（三）健全法律機(jī)制。充分發(fā)揮國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)的作用，強(qiáng)化對(duì)地方政府及土地管理部門(mén)執(zhí)法行為的監(jiān)督檢查。嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對(duì)重大土地違法違規(guī)案件要公開(kāi)處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)約集約用地是一項(xiàng)長(zhǎng)期基本政策

日前，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)?小蘇強(qiáng)調(diào)，各地要統(tǒng)一思想，認(rèn)真落實(shí)我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的一系列政策措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須堅(jiān)持節(jié)約集約用地。?小蘇說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅影響到國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的許多產(chǎn)業(yè)政策的落實(shí)，影響到整個(gè)宏觀調(diào)控，更關(guān)系到城市居民的切身利益。就如何進(jìn)一步統(tǒng)一思想，正確理解國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施，?小蘇認(rèn)為應(yīng)該把握住三個(gè)基本點(diǎn)：一是當(dāng)前國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一系列決策，其基本出發(fā)點(diǎn)是要逐步解決和保障城鎮(zhèn)絕大多數(shù)群眾的住房需求。當(dāng)前，我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的重要時(shí)期，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)生產(chǎn)力水平和城市居民收入水平并不高，要讓大多數(shù)群眾住得起或租得起房，是各級(jí)政府的重要責(zé)任。各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，切實(shí)履行以土地供應(yīng)參與宏觀調(diào)控的重要職責(zé)。二是從我國(guó)國(guó)情、民情出發(fā)，從我國(guó)嚴(yán)格保護(hù)耕地的全局需要出發(fā)，從城市未來(lái)健康發(fā)展出發(fā)，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須堅(jiān)持節(jié)約集約用地。這是一項(xiàng)必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的基本政策?！笆晃濉逼谀?，我國(guó)必須保有18億畝耕地，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)壓力很大。而同期生態(tài)退耕、新增建設(shè)用地、自然災(zāi)害損毀等將占用不少耕地。因此，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地只能是在總量嚴(yán)格控制下適度增長(zhǎng)，必須堅(jiān)持以中小戶型住房建設(shè)為主，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展。三是這次調(diào)控不是某個(gè)部門(mén)的事情，政府各部門(mén)要相互配合，共同抓好落實(shí)。國(guó)土資源部門(mén)要積極主動(dòng)地與有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，研究新情況、新問(wèn)題，更好地發(fā)揮土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

房地產(chǎn)調(diào)控由單向緊縮轉(zhuǎn)向“雙向調(diào)控”

土地供應(yīng)是住房供應(yīng)的基本環(huán)節(jié)。住房供給從生產(chǎn)要素來(lái)看，包括三方面內(nèi)容：土地、資本和勞動(dòng)力。我國(guó)的勞動(dòng)力供應(yīng)比較充足，因此住房供應(yīng)主要問(wèn)題是土地和資本，但土地是最基本的環(huán)節(jié)。而從溫總理主持的這次國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議來(lái)看，土地供應(yīng)的調(diào)控將成為重頭，而且調(diào)控將更加注重地方政府的責(zé)任的落實(shí)。在其強(qiáng)調(diào)的第二點(diǎn)關(guān)于完善責(zé)任制度上，強(qiáng)調(diào)地方政府要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理負(fù)總責(zé)。而且要堅(jiān)決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。這里用到了“堅(jiān)決制止”表明政府調(diào)控具有很大的決心，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量避免和中央政府展開(kāi)新一輪的博弈。而且在“以租代征”的后面有一個(gè)等字，那么觀察員認(rèn)為類(lèi)似于閑置土地也將納入新一輪調(diào)控范圍。根據(jù)此前《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》所提出的“居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型”和“土地閑置兩年將被收回使用權(quán)”都和土地政策相關(guān)?！熬幼∮玫毓?yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型”是在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大對(duì)居民住房用地的供給，鼓勵(lì)投資中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?！巴恋亻e置兩年將被收回使用權(quán)”也是為了增加住房市場(chǎng)上的房屋的供應(yīng)量。這個(gè)政策主要針對(duì)這樣的問(wèn)題：這兩年增加的土地供應(yīng)量大部分成為開(kāi)發(fā)商手中的儲(chǔ)備，等待市政基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善和土地價(jià)值增值后，開(kāi)發(fā)商再進(jìn)行開(kāi)發(fā)，成而造成住房的有效供給的延遲。因此，從政策上而言，針對(duì)房地產(chǎn)的土地調(diào)控，事實(shí)上是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。如果我們?cè)俳Y(jié)合今年的全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把房地產(chǎn)業(yè)定義為我國(guó)現(xiàn)階段重要的“支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)”。而且“消費(fèi)熱點(diǎn)”的提出尚屬首次。我們就可以看出，今年政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控正由單純的緊縮轉(zhuǎn)向“雙向調(diào)控”。所謂雙向調(diào)控，即調(diào)控既有緊縮性調(diào)控的一面，又有擴(kuò)展性調(diào)控的一面。今年的政策將對(duì)不同地區(qū)實(shí)行區(qū)別對(duì)待、分類(lèi)指導(dǎo)的政策。應(yīng)該緊縮的地區(qū)和范圍實(shí)行緊縮調(diào)控，像規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)失衡的要調(diào)整，實(shí)行緊縮調(diào)控。同時(shí)實(shí)行必要的擴(kuò)展性調(diào)控，該扶持的要堅(jiān)決扶持。既要堅(jiān)定不移地解決存在的突出問(wèn)題，又要堅(jiān)定不移地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)度。因此配合此輪房地產(chǎn)調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房方面的投資獲取的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益將極為可觀。