房地產(chǎn)限外“新政”外資禁區(qū)劃定

　　在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，外資非但沒有減緩在內(nèi)地的并購速度，反而有所加速。這種現(xiàn)象在社會(huì)上產(chǎn)生極大的爭議，“監(jiān)管不到位”的聲音此起彼伏。而為了進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控力度，有消息顯示，建設(shè)部、央行等六部委共同簽署的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》【建住房【2006】171號】已悄然下發(fā)，而這個(gè)文件的目標(biāo)更是直指限制外資到中國“炒房”……

外資在中國樓市逆勢而動(dòng)

在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，外資非但沒有減緩在內(nèi)地的并購速度，反而有所加速。最近兩個(gè)月內(nèi)，境外資金在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上開始大肆進(jìn)攻。

    5月末，新加坡的房地產(chǎn)上市公司凱德置地與成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司合資成立了四川置信凱德實(shí)業(yè)有限公司，凱德置地將為該公司注資10.9億元人民幣，持有50%的股份；6月13日，摩根士丹利出資約八億元，在上海購入了116套高檔住宅；渣打銀行直接投資有限公司7月13日宣布，該公司近期已完成對綠城中國控股有限公司的一筆直接投資，投資金額約為3.7億港元……

就在大摩、凱德置地、渣打、老虎基金等在內(nèi)的境外資金相繼加速在國內(nèi)的投資步伐之后，近期又有多家龐大的海外投資機(jī)構(gòu)謀求介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。其中，中東油資接二連三地在一線城市投擲大手筆進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，總量在500億元左右。例如，以色列POLAR地產(chǎn)公司與加拿大籍猶太人公司LIVING BRIDGE日前簽署協(xié)議，合作參與上海猶太人社區(qū)開發(fā)。據(jù)了解，該項(xiàng)目總投資7億美元。迪拜達(dá)馬克地產(chǎn)公司與天津市政府簽署合作協(xié)議，負(fù)責(zé)開發(fā)天津塘沽區(qū)濱海項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資為27.3億美元，一旦實(shí)施，將成為阿聯(lián)酋企業(yè)在中國開發(fā)的最大項(xiàng)目。

同時(shí)，來自香港的資金活動(dòng)也異常頻繁。其中，第一上海投資有限公司發(fā)布公告，以現(xiàn)金8500萬元，收購中山市財(cái)聯(lián)置業(yè)有限公司。本次收購，第一上海不僅取得了約10萬平方米的土地使用權(quán)及名為“圣賢莊”項(xiàng)目，而且還獲得約8000平方米供興建相關(guān)道路的土地使用權(quán)。

    針對外資的這種逆潮流而動(dòng)的做法，筆者認(rèn)為，首先，新一輪的宏觀調(diào)控對固定資產(chǎn)投資進(jìn)行限制，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂。而海外基金最大的優(yōu)勢是資本雄厚，能夠找到國內(nèi)開發(fā)商硬傷，并用資本收購的方式來大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。其次，中國城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，對房地產(chǎn)尤其是商業(yè)低產(chǎn)的需求持續(xù)走強(qiáng)，這種需求更加堅(jiān)定了外資進(jìn)入中國的決心。再次，而地方政府的指標(biāo)體系決定了政府不可能遏制或減弱對外資的需求，這使得外資“有恃無恐”。最后，人民幣匯率的不斷走高和國家對房地產(chǎn)市場外資監(jiān)管的偏軟，讓很多外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場尋找更多投機(jī)的空間。所以，政府應(yīng)該著手解決外資在中國房地產(chǎn)市場中的“炒作功能”和“負(fù)面效用”。

“新政”規(guī)范樓市中外資行為

就在社會(huì)對外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生頗多質(zhì)疑的時(shí)候，針對外資投資中國房地產(chǎn)市場的限制條例逐漸浮出水面。

最近，國內(nèi)多家媒體都披露，建設(shè)部、央行等六部委共同簽署的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》【建住房【2006】171號】已悄然下發(fā)。

《意見》中要求建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、國土資源部、央行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)、外匯局九大部門各自制定有關(guān)操作細(xì)則。

按照《意見》規(guī)定，在資本金上，要求投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%；低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。在設(shè)立程序上有三大步驟。先由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》；在付清土地使用權(quán)出讓金后，到國土管理部門申辦《國有土地使用證》；再根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門和工商行政管理部門換發(fā)正式執(zhí)照。

《意見》還規(guī)定，在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人，可以購買自用、自住商品房；且采取實(shí)名制。

《意見》在最后還規(guī)定，建設(shè)部、商務(wù)部、統(tǒng)計(jì)局、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、外匯管理局等有關(guān)部門要建立外資進(jìn)入房地產(chǎn)的信息監(jiān)測系統(tǒng)，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，盡快實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的信息共享。在實(shí)現(xiàn)信息共享后，對有不良紀(jì)錄的境外投資者，有關(guān)部門將考慮不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述一系列相關(guān)活動(dòng)。很多專家都認(rèn)為，這一規(guī)定雖然出現(xiàn)在文件的最后一條，但有可能成為執(zhí)行效果的最重要保障。因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)具有不良紀(jì)錄境外投資行為并予以控制，是所有執(zhí)行條款的基礎(chǔ)。

“新政”效果并不樂觀

政府出臺(tái)類似的文件，其目的肯定是對外資在中國房地產(chǎn)市場中的投資進(jìn)行規(guī)范，把更多的投機(jī)資本排除在正常領(lǐng)域以外，不過從各方反應(yīng)來看，效果似乎并不如預(yù)期的那么好。

首先，新政回避了許多問題且操作性較差。第一，新政對外資房地產(chǎn)開發(fā)商的資金籌集沒有具體規(guī)定，外資既可以用外資優(yōu)勢在境外融資，也可以在中國境內(nèi)融資；第二，沒有改變外資的稅收優(yōu)惠政策；第三，沒有涉及外資企業(yè)的辦公用房問題；第四，對外商中介機(jī)構(gòu)沒有限制等等。

其次，由于該《意見》未作更多詳細(xì)規(guī)定，操作起來仍可“見招拆招”。

例如，將國外購房資金以“建設(shè)資金”的方式進(jìn)入，將收購二手房的外資以投資二手房公司的形式來運(yùn)作。另外，由于該《意見》沒有對外資企業(yè)的辦公用房加以限制。大量外資企業(yè)可通過在中國建自用工業(yè)用房、企業(yè)員工公寓等名義，將自行購置的持有型物業(yè)，如寫字樓、酒店等大量用于出租。

最后，隨著調(diào)控方式方面的日益成熟，以透明化的信息管理和監(jiān)測來保障執(zhí)行有據(jù)已經(jīng)成為決策者的共識。除了最直接的房地產(chǎn)收購交易監(jiān)測外，《意見》中很多細(xì)則的執(zhí)行都有賴于各部門的協(xié)同配合和監(jiān)測。比如文件規(guī)定，外資機(jī)構(gòu)投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，需先繳清注冊資本金，取得《國有土地使用證》，或開發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)到35%以上，才能境內(nèi)外貸款及外匯貸款結(jié)匯等等。這就肯定是涉及外匯管理部門、工商管理部門、發(fā)改委、銀行系統(tǒng)、房地局等各中央和地方部門的協(xié)同監(jiān)測。

但是，在整個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，用信息監(jiān)測系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)監(jiān)管的說法幾乎在所有框架性政策中出現(xiàn)，在此前九部委“十五條”中，已將房地產(chǎn)交易信息的透明化和統(tǒng)計(jì)口徑的科學(xué)統(tǒng)一作為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的根本保證。因此，能否真正落到實(shí)處，市場都比較清楚。比如這次的外資監(jiān)控，多數(shù)中介人士認(rèn)為，在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信息市場基礎(chǔ)上，基本的交易信息聯(lián)網(wǎng)都還沒有達(dá)到，如北京海淀區(qū)的樓市交易信息不一定立即能在朝陽區(qū)查到，而對于大多數(shù)二、三級甚至四級城市而言，信息充分聯(lián)網(wǎng)就更難奢求了。

所以，《意見》的推出不會(huì)對外資持續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)有什么實(shí)質(zhì)性引導(dǎo)和規(guī)范作用，外資仍然會(huì)從對利潤的追逐和人民幣升值兩方面出發(fā)，一如既往進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場中來。

更應(yīng)關(guān)注“新政”的后續(xù)政策

不過，筆者認(rèn)為，在展望政策效果的同時(shí)，更應(yīng)該看到政策的延展性。此次規(guī)范外資的政策最重要的意義在于他的“補(bǔ)充性”。由于政策缺位所帶來的漏洞需要這么一個(gè)初步政策來補(bǔ)上，而且現(xiàn)在還無法對相關(guān)外資進(jìn)行完全正確的界定，所以不能用一刀切的直接到位的方式來制定政策。

而且從政策的本身來看，帶有很強(qiáng)的試探性，也是一次“投石問路”，如果房地產(chǎn)市場中的投機(jī)外資能夠有所收斂，這樣政策的力度就夠，而如果市場中的外資沒有反應(yīng)或毫不收斂，政府就會(huì)采取更加強(qiáng)硬的措施。

現(xiàn)在已經(jīng)有學(xué)者表示，如果要想真正抑制外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，應(yīng)該出臺(tái)更加全面細(xì)致的規(guī)定。如對外資在融資和稅收方面應(yīng)有更加明確的規(guī)定。在“結(jié)售匯”安排上，則應(yīng)對金額和年限有具體限制。非居民長時(shí)間離境，對其不動(dòng)產(chǎn)要強(qiáng)制處置。對外資企業(yè)自用物業(yè)出租的，應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的罰則。

此外，不少外資為了賺取人民幣升值與房價(jià)上漲的雙重利潤，通過各種渠道進(jìn)入我國，對此，可以通過持有房產(chǎn)的時(shí)間等標(biāo)準(zhǔn)來判斷外資是否是短線投機(jī)的熱錢，并對這種市場行為征收“人民幣匯率調(diào)節(jié)稅”之類的重稅。