深圳地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則逼著各地細(xì)則“早產(chǎn)”

　　中央的“國六條”實(shí)施細(xì)則出臺已有近四周的時間，各城市的實(shí)施細(xì)則并沒有中央的決定那么暢快，眾多地方的實(shí)施細(xì)則在政府的互相觀望中“難產(chǎn)”。全國盯著北京，北京盯著上海，上海盯著深圳……就在全國都盼望著“第一個吃螃蟹的人”降生的時候，深圳站了出來。日前，深圳市政府正式下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(簡稱“98號文”)，在各路諸侯中第一個以不打折扣的姿態(tài)帶頭響應(yīng)“國六條”。這樣一來全國其他地方是否會跟隨深圳的“勇敢動作”，就成為一個極具穿透力的問題……

深圳細(xì)則嚴(yán)格貫徹“國六條”精神

深圳市政府近日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（簡稱《通知》），《通知》中內(nèi)容可用一句話來概括：嚴(yán)格貫徹“國六條”的精神。我們注意到，“國六條”實(shí)施細(xì)則中看作焦點(diǎn)的“70%比例”條款，最終在深圳“落地”。而且這項(xiàng)規(guī)定對整個市場產(chǎn)生的影響是最廣泛的。

　　《通知》要求，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合該要求的，均應(yīng)進(jìn)行套型調(diào)整；因特殊情況需要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。今后新出讓的住宅項(xiàng)目，達(dá)不到70%以上標(biāo)準(zhǔn)的，不得簽訂土地出讓合同。

　　對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　從6月1日起，個人住房按揭貸款首期付款比例不得低于30%。對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

　　《通知》說，今后3年至5年內(nèi)，適度增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度；保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和公共租賃住房（含廉租住房）的用地供應(yīng)不低于年度居住用地供應(yīng)總量的70%；停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。此外，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局將制定相關(guān)規(guī)則，明確中低價位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目以招標(biāo)方式出讓；招標(biāo)方案根據(jù)住宅套型、價格、工期、質(zhì)量保證等因素綜合評定。

　　對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　《通知》要求深圳的各區(qū)政府、深圳市規(guī)劃、國土房產(chǎn)等部門，加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，促進(jìn)住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮政策性住房在平抑房價、穩(wěn)定市場中的積極作用。同時，加快落實(shí)年度經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方案，經(jīng)濟(jì)適用房自合同簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

《通知》還要求市國土、房產(chǎn)、工商等部門嚴(yán)厲打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷售、哄抬房價的企業(yè)，對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)給予處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的法律責(zé)任。

除了上述十項(xiàng)規(guī)定之外，我們注意到深圳政府在細(xì)則執(zhí)行方面也做出了嚴(yán)格的要求。據(jù)了解，深圳市為每項(xiàng)規(guī)定指定了責(zé)任監(jiān)督單位，并明確了執(zhí)行時間，而深圳市副市長劉應(yīng)力將擔(dān)任此次房地產(chǎn)市場調(diào)控小組組長。此外，深圳市監(jiān)察局、法制辦等也出現(xiàn)在調(diào)控責(zé)任名單中，這種“破天荒”的舉動明顯表明深圳房地產(chǎn)調(diào)控的神經(jīng)已經(jīng)緊繃。

筆者認(rèn)為，從深圳出臺的實(shí)施細(xì)則來看，并沒有“軟著陸”的跡象。

而且這個政策不論是對一級市場還是二手樓市，都將產(chǎn)生深刻影響。如果真的嚴(yán)格執(zhí)行，深圳樓市的格局將從此改變，最起碼是一些交不起土地出讓金的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨退出市場的危險。此外，深圳已經(jīng)很高的房價會受到打擊，有望回落到一個合理的價位，至少可以擠掉15%～20%的水分。

細(xì)則出臺前的征兆

其實(shí)深圳此次公布的細(xì)則，在出臺前期就已經(jīng)有過征兆。

據(jù)了解，6月第一周深圳市新房日均成交量只有100套左右，與5月底日均成交近1000套形成強(qiáng)烈反差。其中6月6日，深圳市新房成交量跌破75套，跌幅達(dá)50%之多。

此外，在剛剛過去的一周里，深圳市規(guī)劃局共接受商品住宅審批案14宗，其中11宗因?yàn)闆]有滿足“國六條”中這一“小戶型比例”而未獲得批準(zhǔn)。也就是說，有近八成商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃沒有得到政府批準(zhǔn)，而無法按期開工建設(shè)，這些未獲批準(zhǔn)項(xiàng)目的比例創(chuàng)造了深圳有史以來的新高。

　　這11個未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目初步核計其建筑面積大約為90萬平方米，相當(dāng)于深圳全市全年銷售量的1/10。由于這些項(xiàng)目將重新調(diào)整規(guī)劃，預(yù)計起碼要耗費(fèi)3個月的時間，才能獲得開工許可。

　  具體來看，未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目中，南山、寶安、龍崗各三個，福田兩個，南山、寶安、龍崗受到的影響最大。而獲得批準(zhǔn)的3個方案，一個是關(guān)外寶安的中戶型樓盤，一個是皇崗口岸的小戶型樓盤的后續(xù)，還有一個是福田僑香路公寓項(xiàng)目，都滿足了“國六條”中“90平方米戶型需占項(xiàng)目面積70%以上”的規(guī)定。

北京、上海仍處“難產(chǎn)”階段

深圳細(xì)則雖先行一步，但還是比原來預(yù)定的時間(6月15日)還是晚了幾天。

而在其他城市，細(xì)則還堅挺地處在“難產(chǎn)”階段。

幾天前，上海市房地局召開了部分開發(fā)商和中介公司參加的內(nèi)部會議，為細(xì)則征求意見。

上海市官員在會上表示，希望業(yè)界把政策理解為總量控制，而非對單一項(xiàng)目做90平方米以下戶型占到70%的比例控制。另外，20%的稅不到萬不得已的時候不會出臺。

顯然，上海理解的“37號文”精神，與深圳有較大的差異。

而在北京，有關(guān)部門曾表示要抓緊出臺細(xì)則，但到現(xiàn)在也沒有推出。

6月5日，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)通知，要求各設(shè)計單位自6月1日起，對新承接的商品房設(shè)計要嚴(yán)格按照“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”進(jìn)行設(shè)計。

而對于過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述規(guī)定的，設(shè)計單位要調(diào)整和修改套型。調(diào)整后的施工圖要送原審查機(jī)構(gòu)重新審查。

不過在最后的時刻，北京方面似乎還在琢磨著一些“變通”的辦法。

各地跟進(jìn)的可能性很大

“對宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位的部門，要追究責(zé)任，通報批評，并限期整改?！本褪沁@樣一句頗有點(diǎn)“殺氣”的話還是出現(xiàn)在了深圳實(shí)施細(xì)則的最后。

而且從目前的綜合形勢來看，深圳帶頭響應(yīng)房地產(chǎn)新政，而且不打折扣，會引發(fā)很多地區(qū)的政策跟進(jìn)，甚至是迫不及待的“早產(chǎn)”，尤其是那些被認(rèn)定是房地產(chǎn)價格上漲過快的地區(qū)和城市。

主要原因有：

首先，此次調(diào)控是多部門聯(lián)合行動，也就是加大了監(jiān)督和協(xié)作的力度，在這樣的形勢下，已沒有部門利益之分。而據(jù)透露，目前，國務(wù)院有關(guān)部委將會再次聯(lián)合發(fā)文，要求制訂地方細(xì)則的領(lǐng)導(dǎo)小組組長必須由分管高層甚至“一把手”來擔(dān)任，“以溝通各部門關(guān)系，保證細(xì)則盡快順利推出”。值得注意的是，地方人大和政協(xié)也即將加入房地產(chǎn)調(diào)控之列，以“監(jiān)督地方政府的調(diào)控力度和效果。”

其次，這次中央顯然是下了很大的決心。連續(xù)三年，專門針對房地產(chǎn)市場發(fā)起兩輪宏觀調(diào)控，這是史無前例的。這說明，“不把房地產(chǎn)基本調(diào)控到位，中央是不會倉促收兵的?！?/SPAN>

最后次，或許還有少數(shù)地方對中央的調(diào)控新措施心存歧見，陽奉陰違，但時機(jī)不很有利。因?yàn)榻衲晔堑胤秸畵Q屆之年，而房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)被作為地方政府政績考核的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此，能否在房地產(chǎn)調(diào)控方面跟中央的步調(diào)一致，在很大程度上決定了地方政府的執(zhí)政理念和信念能否適合時代發(fā)展的要求。