國(guó)家堅(jiān)定決心將房地產(chǎn)“野馬”驅(qū)入正軌

日前，全國(guó)部分城市房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)在上海舉行。國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在會(huì)上發(fā)表談話指出，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭是今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。我們認(rèn)為，曾培炎的講話強(qiáng)調(diào)了宏觀調(diào)控的方向，同時(shí)還傳遞出國(guó)家要在最短時(shí)間里將房地產(chǎn)這匹野馬驅(qū)入市場(chǎng)正軌的堅(jiān)定決心……

高層決策者決心抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)

繼去年宏觀調(diào)控取得階段性成果之后，今年以來(lái)，中央決策層一再?gòu)?qiáng)調(diào)要堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，明確提出要把握好調(diào)控的方向、重點(diǎn)、時(shí)機(jī)和力度。然而，在要不要繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控、調(diào)控的方向選擇等等問(wèn)題上，一些地方、一些部門和行業(yè)或多或少地存在著不同的理解和認(rèn)識(shí)，甚至存在著某種疑慮和爭(zhēng)論。如今形勢(shì)漸趨明朗，高層決策者似乎已下了決心，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已成宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。

新一輪宏觀調(diào)控為什么要拿房地產(chǎn)行業(yè)“開刀”呢？可以肯定地說(shuō)，這是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中影響太大，舉足輕重。這里有幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字能夠說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的影響：其一，今年國(guó)家物價(jià)增幅的調(diào)控目標(biāo)是不超過(guò)4%，而今年一季度全國(guó)商品房?jī)r(jià)已上漲了12.5%，這顯然已造成了物價(jià)上漲的壓力。其二，今年頭兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)27.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國(guó)固定資產(chǎn)投資的平均增幅。在某些城市，房地產(chǎn)投資已占固定資產(chǎn)投資總額的50%。其三，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已成銀行新增貸款的大頭，一些城市銀行的個(gè)人房貸竟然占新增貸款額的60%以上。顯然，對(duì)這樣一個(gè)牽一發(fā)則動(dòng)全身的行業(yè)，高層決策者絕不會(huì)掉以輕心，絕對(duì)要排除干擾，加強(qiáng)調(diào)控。

從目前給出的政策信號(hào)來(lái)看，這次調(diào)控的重點(diǎn)在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，至于如何抑制，則需要從實(shí)際出發(fā)制定一系列相關(guān)的調(diào)控措施。這其中既包括前不久已經(jīng)出臺(tái)的房貸加息政策，也可能包括正在醞釀中的開征不動(dòng)產(chǎn)稅乃至房貸再次加息等等。無(wú)論如何可以相信的是，既然調(diào)控方向已經(jīng)確定，配套的調(diào)控手段一定會(huì)盡快出臺(tái)，而且力度不會(huì)小。

調(diào)控抑制房?jī)r(jià)過(guò)高，絕不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)。恰恰相反，調(diào)控的目的應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。為此，我們需要認(rèn)真研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出矛盾，尤其要分析造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭的深層原因。我們需要認(rèn)清，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上需求潛力很大，人民群眾迫切要求改善住房條件。我們還需要認(rèn)清，對(duì)不同地區(qū)、不同城市以及不同階層的消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)供求關(guān)系有不同特點(diǎn)，應(yīng)該有差別化的土地供給政策、房貸政策，以及調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房比重等等的措施。我們也需要認(rèn)清，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，已形成不同的利益主體，調(diào)整這些利益主體之間的關(guān)系，是從根本上解決問(wèn)題的良策，也是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略性的調(diào)控思路。

警惕地方政府功利態(tài)度干擾房?jī)r(jià)調(diào)控

進(jìn)入2005年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度空前提高，頻頻出擊的“組合拳”，讓對(duì)房?jī)r(jià)上漲頗多抱怨的老百姓看到了希望。但是，房產(chǎn)市場(chǎng)帶有很大的地域性差異，決定了國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不可能以統(tǒng)一“零售價(jià)”或者是“指導(dǎo)價(jià)”的方式來(lái)完成，只能通過(guò)抑制各地區(qū)(城市)房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有序。因此，在實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的過(guò)程中，地方政府尤其是地市級(jí)政府，起著舉足輕重的作用。如果地方政府態(tài)度不正確，可能會(huì)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的成效產(chǎn)生很大的干擾作用。

其一，部分地方政府片面強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)市場(chǎng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的反映，從而不自覺地與其他地區(qū)盲目攀比。你的價(jià)格是每平方米8000元，為什么我的只有6000元，難道我的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比不上你？房?jī)r(jià)高，說(shuō)明我們的經(jīng)濟(jì)景氣，發(fā)展水平高。其二，一些地方政府認(rèn)為高檔房是富人的消費(fèi)品，價(jià)格越高，數(shù)量越多，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越大，因此過(guò)度發(fā)展高檔房建設(shè)，把發(fā)展高檔房簡(jiǎn)單地理解成是調(diào)節(jié)貧富懸殊的手段。殊不知，房產(chǎn)價(jià)格是關(guān)聯(lián)的，高檔房?jī)r(jià)格攀升，低檔房又怎能停滯不前？過(guò)多的高檔房，減少了低檔房的市場(chǎng)份額，從而使需求被更加非正常地放大。

錯(cuò)誤的思想意識(shí)，源于錯(cuò)誤的政績(jī)觀。在一些地方領(lǐng)導(dǎo)干部的思想中，政績(jī)就是看城市形象，看財(cái)政收入，既然房地產(chǎn)可以成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)，土地增值可以快速有效地增加財(cái)政收入，何樂(lè)而不為呢？事實(shí)上，一些地方政府以較低的價(jià)格完成了對(duì)居民的拆遷，轉(zhuǎn)手以較高的價(jià)格出售給房地產(chǎn)商，政府成為了房產(chǎn)價(jià)格上漲的受益者，也成為了房產(chǎn)價(jià)格上漲的促進(jìn)者。

因此，當(dāng)務(wù)之急，是讓地方政府樹立科學(xué)的政績(jī)觀，切實(shí)完成政府從房產(chǎn)市場(chǎng)的收益者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變，發(fā)揮其在抑制房?jī)r(jià)過(guò)程中的關(guān)鍵性作用，讓老百姓“居者有其屋”的心愿逐步實(shí)現(xiàn)。

認(rèn)清房?jī)r(jià)虛高和投資過(guò)熱的根源是關(guān)鍵

3月底，在國(guó)務(wù)院下發(fā)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)八條意見中，房?jī)r(jià)問(wèn)題被提到了政治高度。其中說(shuō)到，如果房?jī)r(jià)失控，地方政府官員要承擔(dān)責(zé)任。隨后，上海、北京應(yīng)聲而動(dòng)，開始出臺(tái)一系列旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策。

然而，值得思考的是，為什么到最近兩年，房地產(chǎn)價(jià)格才開始明顯、持續(xù)地上漲？原因很簡(jiǎn)單：就是人民幣匯率被低估。匯率，是一個(gè)國(guó)家所有商品和資產(chǎn)的“總價(jià)格”，當(dāng)匯率被低估之后，相當(dāng)于這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)資源向世界各國(guó)的投資者發(fā)出“降價(jià)酬賓”的邀請(qǐng)，其結(jié)果，就是別人用“熱錢”來(lái)捧場(chǎng)。

由于匯率被低估，大量的國(guó)外資金就會(huì)進(jìn)入，購(gòu)買房地產(chǎn)、股票、工廠以及各種各樣能帶來(lái)收益的資產(chǎn)，這就是上個(gè)世紀(jì)90年代“亞洲奇跡”的內(nèi)在圖景，也是1997年亞洲金融危機(jī)的根本原因。

由于沒(méi)有弄清“過(guò)熱”的真正原因，宏觀調(diào)控只能是漫無(wú)邊際、漏洞百出。2004年被稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“調(diào)控年”，可是經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控之后，效果如何呢？

4月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2005年第一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，其中：國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)9.5%；固定資產(chǎn)投資(FAI)同比增長(zhǎng)22.8%；工業(yè)品出廠價(jià)格(PPI)同比上漲5.6%，居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲2.8%。數(shù)據(jù)公布后，很多經(jīng)濟(jì)專家表示，目前經(jīng)濟(jì)仍處于趨熱狀態(tài)，宏觀調(diào)控需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

宏觀調(diào)控如何“進(jìn)一步加強(qiáng)”？不外乎是央行再提高商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率，或者直接提高存貸款基本利率；如果不行，就命令銀行嚴(yán)控貸款；實(shí)在不行，再由發(fā)改委發(fā)文抑制“盲目投資”，追究地方政府責(zé)任......這些措施有用嗎？沒(méi)用。因?yàn)?004年就是這么走過(guò)來(lái)的。事實(shí)證明，如果不調(diào)整被低估的匯率，投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就不會(huì)消除。

說(shuō)到底，人民幣升值可以糾正被扭曲的價(jià)格關(guān)系，是一件利人利己的事。如果因?yàn)橛腥送稒C(jī)人民幣升值，或者國(guó)外有呼聲要求人民幣升值，我們就偏偏不升，只能說(shuō)是一種“小孩子脾氣”。其結(jié)果，就是現(xiàn)在看到的，投資過(guò)熱屢壓不止，房地產(chǎn)泡沫越吹越大，逐漸走向東南亞金融危機(jī)的覆轍。

地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該實(shí)時(shí)調(diào)整與政策俱進(jìn)

有專家認(rèn)為，現(xiàn)在處于市場(chǎng)風(fēng)口浪尖的開發(fā)商們應(yīng)該自覺學(xué)會(huì)適應(yīng)國(guó)家政策調(diào)整，至少要注意實(shí)現(xiàn)四個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。

首先是開發(fā)方向的調(diào)整，商品房的總體開發(fā)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生改變。具體而言，以后高檔房將存在更多的變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量遞增速度將會(huì)減少甚至回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會(huì)增幅加快。近期如此，以后兩年也同樣如此，這會(huì)成為一個(gè)方向。

其次是政府對(duì)土地管理將更加嚴(yán)格，但會(huì)呈多元化趨勢(shì)。一些實(shí)力不濟(jì)或信譽(yù)不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進(jìn)一步增大，一些真正適應(yīng)變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出。不過(guò)在招拍掛盛行的今天，也許還會(huì)出現(xiàn)其他與之相輔的土地運(yùn)轉(zhuǎn)方式。具體是什么，現(xiàn)在還難以說(shuō)定，不過(guò)這確實(shí)系市場(chǎng)所需。土地運(yùn)轉(zhuǎn)方式的多元化并不會(huì)影響運(yùn)作的透明度，政府會(huì)加強(qiáng)相應(yīng)的輔助措施。

再就是國(guó)家對(duì)資本運(yùn)營(yíng)管理將繼續(xù)強(qiáng)化，開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來(lái)越少，難度也越來(lái)越大，一些不善于自覺控制資金風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商會(huì)因此付出更多的代價(jià)。

最后就是國(guó)家可能將極力促進(jìn)一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、實(shí)用性的行業(yè)性預(yù)測(cè)體制的形成。該體制主要用于行業(yè)信息的披露與優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的透明，為行業(yè)提供真正權(quán)威實(shí)用的準(zhǔn)確信息。第五，就是法律將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勁介入到樓市的運(yùn)行之中。這不是說(shuō)體現(xiàn)在一般意義上消費(fèi)者與開發(fā)商間的維權(quán)斗爭(zhēng)，而是將滲入到開發(fā)商從獲得土地到銀行貸款再到銷售、物管等所有環(huán)節(jié)之中，一個(gè)高透明度、法治性的中國(guó)樓市將會(huì)被逐步建成。

分析員認(rèn)為，雖然政府當(dāng)前正以步步深入介入房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，但并不是說(shuō)就不尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的運(yùn)行。政府之所以出臺(tái)國(guó)八條，主要目的還是在于將房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快導(dǎo)入正規(guī)軌道上來(lái)?，F(xiàn)在正是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)換代的關(guān)鍵階段，這種引導(dǎo)非常關(guān)鍵也非常必要。具體以后怎么樣，則要看市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展了。