國(guó)六條將重樹(shù)公眾對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的信心

在本周一（5月15日）的《亞博經(jīng)濟(jì)》中，分析員給出了“無(wú)形的手壓過(guò)了有形的手”判斷，并指出目前廣大民眾已經(jīng)將樓價(jià)過(guò)高的矛頭從開(kāi)發(fā)商指向了各級(jí)政府，尤其是在中央一道道金牌令出來(lái)，而樓價(jià)卻一步步地在漲的情況下，部分人已經(jīng)對(duì)于政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的“執(zhí)政能力”產(chǎn)生了嚴(yán)重的質(zhì)疑……就在昨天(17日)，溫總理組織召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上出臺(tái)了被業(yè)界稱為“國(guó)六條”的房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步工作要求，分析員相信這是中央重新樹(shù)立公眾信心的開(kāi)始……

中央的態(tài)度表明，政府公信力比什么都重要！

長(zhǎng)年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)讓中國(guó)民眾對(duì)于政府對(duì)國(guó)家發(fā)展各個(gè)層面的把控能力非常信服，因?yàn)樗械慕?jīng)濟(jì)要素都把握在政府手中，由政府統(tǒng)一調(diào)配。即使在改革開(kāi)放的最初十幾年當(dāng)中，政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)生活的影響也是非常大的。雖然這樣的管理模式讓中國(guó)具有了強(qiáng)烈的“行政干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的特點(diǎn)，并成為國(guó)外批評(píng)中國(guó)改革進(jìn)程的重要依據(jù)，但是對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展卻是非常有益的。而中國(guó)民眾對(duì)于政府公信力的信賴從一定意義上也是在這個(gè)階段建立起來(lái)的。因而中國(guó)的許多的行業(yè)問(wèn)題和改革問(wèn)題都是在這種公信力的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此曾經(jīng)出現(xiàn)了許多外國(guó)人不理解的現(xiàn)象，如中國(guó)的銀行壞帳率這么高竟然沒(méi)有出現(xiàn)大面積的擠兌現(xiàn)象……

而在近十幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中人們發(fā)現(xiàn)，隨著政企分開(kāi)，產(chǎn)權(quán)明晰改革等的推進(jìn)，隨著中國(guó)許多產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的發(fā)展，政府的聲音雖然還保持著以往的力度，但是市場(chǎng)的反應(yīng)是越來(lái)越不明顯。再加上中國(guó)特有的地方政府與中央政府在利益上的沖突，讓中央政府好的意圖在執(zhí)行當(dāng)中出現(xiàn)了“曲解”。當(dāng)然，市場(chǎng)聲音響亮有非常積極的正面影響，畢竟我們做的還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。但是中國(guó)的問(wèn)題是，一旦中央政府利用經(jīng)濟(jì)手段，甚至行政手段對(duì)于經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，市場(chǎng)反彈強(qiáng)烈，并沒(méi)有出現(xiàn)西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中政府調(diào)控所出現(xiàn)的效果。也就是說(shuō)“有形的手”正在失去其“一票決定權(quán)”所應(yīng)有的力量。就拿發(fā)生在眼前的大的宏觀調(diào)控和小的房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)講，不論是央行的加息也好還是去年出臺(tái)的房地產(chǎn)國(guó)八條也罷，并沒(méi)有在整體的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（如控制投資規(guī)模和信貸規(guī)模）和房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展（樓價(jià)反彈甚至過(guò)高，住房結(jié)構(gòu)不合理）中起到應(yīng)有的作用。這樣的現(xiàn)實(shí)，已經(jīng)引起了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于政府的執(zhí)政能力中某些方面的懷疑。如亞太博宇前不久出品的報(bào)告《加息不能阻擋中國(guó)經(jīng)濟(jì)的凱歌高奏》就明確指出了本次加息對(duì)于本年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響有限。而其它國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家也對(duì)持有類似的觀點(diǎn)。更為嚴(yán)重的是，由于在像樓價(jià)這樣涉及普通居民生活的關(guān)鍵問(wèn)題上政府調(diào)控的效果不明顯，已經(jīng)讓民眾對(duì)于政府的公信力產(chǎn)生了嚴(yán)重的懷疑，甚至產(chǎn)生了一些激烈的情況（如前一個(gè)階段的自己組織建房的討論和不買(mǎi)房聯(lián)盟的出現(xiàn)）。

管理學(xué)上有一個(gè)概念叫“目標(biāo)侵蝕”，其意思是一個(gè)目標(biāo)在組織最高決策層出臺(tái)后在后期的執(zhí)行當(dāng)中，由于中層或者基層的能力、監(jiān)督、利益沖突等問(wèn)題非常容易造成執(zhí)行“打折”的情況。這樣原本100%的目標(biāo)，在一層層的執(zhí)行當(dāng)中被不斷地侵蝕，80%、60%甚至更多，最終的結(jié)果是執(zhí)行效果大打折扣，最終影響對(duì)組織行為能力和組織信念的判斷。其實(shí)這樣的情況不僅存在于企業(yè)中，政府當(dāng)中也是。而在政府中出現(xiàn)這樣的情況，影響最大的就是公眾對(duì)于政府公信力的信心在不斷地降低。政府失去了信用，發(fā)生什么樣的情況就都不奇怪了。所以，此次“國(guó)六條”可以被視為中央政府加強(qiáng)政府公信力建設(shè)的重要步驟。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，套在脖子上的繩索越來(lái)越緊！

讓我們?cè)僮屑?xì)看一下“國(guó)六條”的內(nèi)容：

(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。

(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。

(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。”

相信昨晚對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是未眠之夜，一定有許多公司連夜開(kāi)會(huì)討論“國(guó)六條”對(duì)于房地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商的影響。簡(jiǎn)單來(lái)講，“國(guó)六條”應(yīng)該是進(jìn)一步細(xì)化和可操作性調(diào)控政策的序幕。

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生預(yù)計(jì)，土地、銀行、稅收、建設(shè)等各個(gè)相關(guān)部門(mén)的具體政策將在本月內(nèi)陸續(xù)出臺(tái)。這次的國(guó)六條更強(qiáng)調(diào)采用調(diào)整結(jié)構(gòu)、稅收、信貸等間接的、經(jīng)濟(jì)的手段使市場(chǎng)趨于平衡。這次國(guó)六條更針對(duì)消費(fèi)者、買(mǎi)房人，限制炒房和投資。事實(shí)上，在這個(gè)綱領(lǐng)性的總則里，大部分內(nèi)容都是去年調(diào)控提及的，并沒(méi)有格外的出乎意料之處，而此次之所以重申，就是因?yàn)橛械某鞘蟹績(jī)r(jià)依然在快速上漲、投資過(guò)熱，接下來(lái)一定有非?！傲炕钡臇|西出臺(tái)。

而事實(shí)上，從溫總理在今年兩會(huì)的記者會(huì)上表態(tài)自己非常關(guān)注樓價(jià)和普通民眾住房問(wèn)題開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該意識(shí)到了此表態(tài)并非作秀和安撫百姓。而跟中央所有的調(diào)控步驟一樣，具體政府的出臺(tái)需要一個(gè)數(shù)據(jù)支持和輿論基礎(chǔ)。因而隨著一季度宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的出爐，從大眾的角度來(lái)講就一直期盼著中央對(duì)于樓價(jià)過(guò)高的進(jìn)一步調(diào)控措施出臺(tái)。這也為中央此次頒布更為具體的措施提出了要求。

再聯(lián)想到最近引論比較熱的一些觀點(diǎn)，如是否要提高首付到五成，對(duì)于中低收入人群住房問(wèn)題如何解決及土地和信貸的控制等。我們覺(jué)得，考慮到各方面的承受能力雖然未必會(huì)“一步到位”，但是加大首付成數(shù)（此點(diǎn)應(yīng)對(duì)部分地方政府鼓勵(lì)二成，甚至一成首付）和對(duì)于中低收入人群住房采用特殊政策對(duì)待是肯定的。而且如果效果不明顯，力度還有可能加大。對(duì)于任何行業(yè)和企業(yè)來(lái)講，脖子上都有一根繩索握在政府手中，而對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，這個(gè)套子在越變?cè)叫。?/SPAN>

不一刀切加大了執(zhí)行和監(jiān)督的難度？

此次國(guó)六條一個(gè)最大的特點(diǎn)就是不搞一刀切，要分地區(qū)，分人群地區(qū)別對(duì)待，這個(gè)在執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中地方政府就要發(fā)揮非常重要的作用了。從一定意義來(lái)講，中央政府對(duì)于地方政府有一個(gè)信任和監(jiān)督的過(guò)程。不過(guò)，從以往的例子來(lái)看，由于房地產(chǎn)對(duì)于各級(jí)地方政府的滲透非常厲害，而出于地方的利益角度來(lái)講，各級(jí)政府對(duì)于中央的房地產(chǎn)調(diào)控總有自己的理解。因此過(guò)去一刀切的作法到地方上很難準(zhǔn)確落實(shí)下去，因?yàn)橛幸粋€(gè)法不責(zé)眾的概念。而此次區(qū)別對(duì)待，分地區(qū)執(zhí)行等于又把權(quán)力更具體地下放到地方政府來(lái)把握，因此有一個(gè)擔(dān)心就是這樣的操作加大了執(zhí)行和監(jiān)督的難度。

前面講到目標(biāo)侵蝕，在管理學(xué)的目標(biāo)管理中要達(dá)到最佳效果的方法就是分解目標(biāo)，逐級(jí)落實(shí)，然后是分時(shí)間段地逐級(jí)監(jiān)督和考核。我們知道，此次會(huì)議要求，各地區(qū)、各部門(mén)要統(tǒng)一思想，增強(qiáng)全局觀念，齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控工作。各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

這樣的要求既是一個(gè)總體要求，也是一個(gè)相對(duì)具體的要求和警告。前面也提到，相關(guān)的執(zhí)行細(xì)則應(yīng)該會(huì)在一個(gè)月內(nèi)出臺(tái)。這樣，目標(biāo)細(xì)化管理就與執(zhí)行細(xì)則掛鉤。因此，下放權(quán)力正是為了加大監(jiān)督力度，反而會(huì)加強(qiáng)實(shí)施的效果。中央的態(tài)度已經(jīng)很明確了，挽回公眾對(duì)于政府的信心和給予公眾實(shí)惠是最重要的。中央絕對(duì)不允許再出現(xiàn)政策越出樓價(jià)越漲的情況，不會(huì)再讓“房地產(chǎn)市場(chǎng)把中國(guó)政府架在火上烤”的情況出現(xiàn)，地方政府就掂量著辦吧！