央行聯手地方政府抑制高房價

　　今年開始關于高房價的聲討就從來沒有停止過，央行、國家發(fā)改委、國土資源部、建設部等部門也頻繁地對房地產市場施壓。不過，各地的房地產市場還是表現得異常興旺蓬勃。所以，人們在議論房價高漲的時候，逐漸將矛頭瞄準了具有監(jiān)管責任的地方政府及其相關職能機構。社會上甚至得出了“地方政府執(zhí)行力弱導致房價調控失靈”的結論。在重壓之下，北京、深圳等國內一些房價存在較大爭議的地方，近來開始整頓房地產市場的秩序，很多措施都是首次出現。這些措施與央行自上而下的調控相映襯，組成了新形勢下全國房地產調控的一個趨勢：調控高房價，需要“央行+地方政府”的組合……

央行：有可能對高房價“下猛藥”

    從4月份開始，央行就沒有閑下來過。或許是一種巧合?！拔逡弧惫?jié)前，央行在其主辦的“住房金融體系國際研討會”閉幕當日宣布，上調貸款基準利率0.27個百分點。而這種巧合延續(xù)到了5月份。當人們在經歷了又一個勞累的“五一”節(jié)，還沒有緩過神的時候，5月8日，央行宣布，上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點。這樣一來，只要打算借助銀行貸款的力量“炒房”都要承擔比原先更高的成本。

    很多專家由此認為，央行正在實踐自己的諾言：對高漲的房價做出適當的回應。

　　作為一種資產價格，房價不計入消費價格(CPI)，但它與CPI關系密切。因為在現代市場條件下，貨幣可以在商品市場和資產市場之間便捷地流動。在央行副行長吳曉靈看來，“這足以讓中央銀行密切關注房價和資金的流動情況?！?

　　由于房地產業(yè)的各個環(huán)節(jié)都靠銀行貸款支撐，與房價上漲相伴生的往往是銀行不良貸款率的同步上升。目前，我國銀行對房地產開發(fā)商貸款的平均不良率達10%左右，個人住房貸款質量下降趨勢也較明顯。而在日本，金融機構不良資產不到7%，日本大藏省就會要求其補充資本金，沖銷壞賬，否則將被國有機構收購或接管。

　　作為國民經濟的支柱行業(yè)，房地產業(yè)與57個產業(yè)存在直接與間接的聯系，2005年房地產開發(fā)投資達15759億元，占固定資產投資總額的17.78%，占GDP的8.6%。近年來，調控房價，已成為旨在抑制投資過快增長的宏觀調控的立足點。2003年6月，央行發(fā)布“121號文件”，提高房貸門檻，拉開新一輪宏觀調控的序幕。可以說，此次上調貸款利率也直指房貸。

　　面對今年一季度貨幣供應量和人民幣貸款增幅偏高、固定資產投資增長過快的經濟形勢，利率上調無疑是央行傳遞出的一個緊縮信號。但在目前物價漲幅不高，而房價持續(xù)高位的情況下，上調貸款基準利率，表明房地產價格的上漲已引起央行的高度重視?？梢哉J為，貨幣政策調控更加關注房價。

    近日，又有消息顯示，如果已經出臺的政策仍不見效果的時候，央行很可能推行新的按揭政策徹底打壓房價，這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成。目前各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時間表。但是一邊嚴密監(jiān)控中國各大城市房地產價格走勢，一邊暗中緊急聯絡主要地產商客戶，提前催收即將應收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當下的主要工作。這個政策一旦真正執(zhí)行將意味著政府有可能對“房地產熱”采取有史以來最猛的一劑“藥”。

在央行不斷出臺政策的時候，一些熱點地區(qū)也開始采取行動，治理高房價。

深圳：設立房價上漲“紅線”

深圳市政府四屆二十七次常務會議審議并原則通過了由深圳市國土房產局及發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行等6部門共同研究提出的《關于穩(wěn)定房價促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，共有八條意見。這還是深圳市首次專門針對房地產市場出臺的管理意見。從中不難發(fā)現，當深圳的房價上漲成為全國關注的焦點之后，深圳的主管部門也有些坐不住了。

這八條意見分別是：1、多渠道增加住房供給；2、加強閑置土地管理；3、加強經濟適用房和公共租賃房建設；4、加強房地產市場監(jiān)測和預警；5、逐步提高商品房預售門檻；6、加大查處違法建筑和違法用地的力度；7、完善房地產宏觀調控手段；8、進一步規(guī)范市場秩序。

而其中有三個意見引起了我們的關注，分別是：加強閑置土地管理；逐步提高商品房預售門檻。在其中我們看到了很多規(guī)定都將對房地產市場產生重要影響。1、打擊囤積土地。意見指出，“加大對閑置土地的清理力度，堅決打擊各類囤積土地的行為，對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設的，從確認閑置之日起，第一年按地價款10%依法征收土地閑置費，自土地出讓合同生效之日起滿2年未開發(fā)利用的，依法收回土地使用權。”2、逐步取消房屋預售制度。意見指出，“通過試點方式，在部分新招標拍賣商品房用地出讓合同中，約定商品房竣工后方可推向市場銷售。今后，視市場實際情況，將商品房竣工驗收后銷售作為土地出讓的先決條件，并逐步推行到全部房地產開發(fā)項目。”

此外，深圳國土房產網發(fā)布了《關于公布我市享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標準的通知》，將調整后享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標準公布。

公布的深圳所屬6區(qū)價格均為商品住房平均交易價格的1.2倍值，單位為元/平方米(建筑面積)，以人民幣計價。本次價格標準公布有效期限為2006年5月1日起至下次標準調整為止，在此期間如有調整，以最新公布標準為準。

按照日前劃定的普通住宅價格上限，特區(qū)內的羅湖區(qū)11000元/平方米；福田區(qū)11500元/平方米；南山區(qū)11000元/平方米；鹽田區(qū)10500元/平方米。特區(qū)外的寶安區(qū)7500元/平方米；龍崗區(qū)7000元/平方米。以上均為建筑面積。

分析認為，國土房產部門這次公布價格標準，在一定程度上將起到抑制深圳房價上漲的作用。因為，如果各區(qū)房價進一步上漲，就會撞到價格這條“紅線”，開發(fā)商、購房者和房地產市場應該會“冷靜”一些。

北京：進入房地產調控政策密集期

就在深圳出臺措施抑制房價的時候，同處于風口浪尖的北京也開始對不斷上漲的高房價推出嚴厲的調控政策。

北京市建委下屬的城建研究中心前不久兩次召集了市場人士參與內部會議，商議運用擴大存量房市場總量手段，以滿足新房市場中的剛性需求，緩釋房價進一步快速上漲的壓力。

據透露，這些調控措施包括：提前確定購房日期，即以商品房簽訂購房合同之日起計算(目前是以現房交付并辦理完產證起算)，以減少交易稅收成本，刺激購房人將存量投入市場；此外，主管部門還考慮通過提高租賃稅收成本，降低租賃收益，來“逼”出房源。

而在采用擴容滿足市場需求的同時，北京市也開始公布房屋空置率，打擊對象直接是房地產市場中的哄抬價格、炒作等現象。

4月底最后一個交易工作日，北京市建委罕見地公布了全市截至4月份的開發(fā)商真實銷售狀況。

數據顯示，北京期房項目中有10.9萬套住宅未售，現房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12.7萬套住宅未售出，期房未售出面積達1541.39萬平方米，現房未售出面積達289萬平方米，約有65.69%的房源未被售出。

具有諷刺意味的是，北京大部分樓盤對外宣稱基本售完，價格也隨之一再上漲，針對這一狀況，北京市建委宣布今后“可售商品房統(tǒng)計”都可在各區(qū)縣交易中心查詢，這意味著，開發(fā)商再也無法隱瞞商品房現實的銷售情況。

同樣是“五一”節(jié)剛過，北京市建委在已經出臺一系列措施的情況，又推出了最新的房地產市場調控措施。政策的密集程度令人驚訝。

5月10日，北京市建委下發(fā)關于加強商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知，如果開發(fā)商虛擬買賣合同、囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售信息，欺騙購房人搶購等，15日內未按期整改或整改不合格，將至少1個月內不能賣房。同時，北京市建委還對目前房屋交易市場上53種可能存在的違規(guī)行為進行了公示，一旦發(fā)現這些行為，將進行嚴查。