房地產(chǎn)把中國政府架在火上烤

當人們用“空調(diào)”二字來形容中國進行了一年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時似乎已經(jīng)在宣布政府在這一方面信用的“破產(chǎn)”。而近期出現(xiàn)的“房奴”的比喻更應該讓有關(guān)的政府官員坐立不安。房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)被比喻為一個“頑劣的孩子”，在中國大多數(shù)家庭中“頑劣的孩子”都是家長頭疼而又管束不了的。而房子偏偏又是關(guān)系到每一個人生活的必備因素。這些復雜的東西摻雜在一起注定了中國的房地產(chǎn)改革是困難重重……

政府調(diào)控令在利益集團面前顯得如此蒼白

距離去年國務院和國家各大部委出臺一系列房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策已經(jīng)整整一年了。不論是更早前的土地“招，拍，掛”、房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，還是對于房屋面積的限制和房地產(chǎn)納稅整頓，這些曾經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)擔心和社會廣泛關(guān)注的針對房地產(chǎn)過熱、樓價過高的政策好象都失去了效用。當然，在一段時間和一定區(qū)域內(nèi)，這些政策曾經(jīng)起了非常大的作用，讓那些飽受高樓價壓力的人們看到了樓價回歸的希望。但是一年下來，尤其是當官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)出來以后，大家忽然感覺到什么都沒有改變，情況甚至可能會轉(zhuǎn)向更糟的境地。

面對跳起來仍然是探不著的樓價，民眾感覺到迷茫和無奈。眼看著中央一項又一項政策出臺帶來的希望相繼破滅，眼看著連國務院總理都承認樓價過高而地方政府卻又出臺一個個文件保證樓市“穩(wěn)定”，那些手中攥著微薄的積蓄不敢花的普通民眾卻又感覺到開發(fā)商們說的“你明天會為今天不買房而后悔”正在成為現(xiàn)實。這一切都像是老天爺跟大家開的一個天大的玩笑。

大家只是在心中問：怎么會是這樣呢？

我們已經(jīng)多次分析過中國的房地產(chǎn)業(yè)復雜的利益鏈之間的關(guān)系。中國的房地產(chǎn)業(yè)，從上世紀90年代，尤其是98年全面取消福利分房制度和全面推進住房信貸制度開始到今天已經(jīng)是完全走板了。或許是中國的發(fā)展速度太快了，快到連政策的制定者都沒有預料到會出現(xiàn)而今這樣的情況。人們的財富積累太快了，而又分布的非常不均勻。中國的各種投資渠道太少，而且還不健全，房地產(chǎn)似乎一下子成為了最好的投資保值工具。房地產(chǎn)在短短的十幾年內(nèi)與地方政府、銀行、富裕資金和媒體學者結(jié)成了中國所有產(chǎn)業(yè)當中最強大的聯(lián)盟。而且更為重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”的經(jīng)營模式已經(jīng)成為全中國房地產(chǎn)開發(fā)的“標準模式”，從而掛上了無數(shù)的利益軍團，成為了中國創(chuàng)造億萬富翁最快的產(chǎn)業(yè)，而且其數(shù)量和整體水平是其它所有產(chǎn)業(yè)都無法比似的。擁有如此豪華強大的陣容，難怪如此迅速地將中央對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策“漂白”。

我們應該認識到：要求樓價穩(wěn)中有降只是一廂情愿

房地產(chǎn)市場與一般商品市場是不一樣的，對于房地產(chǎn)而言，正常的“需求”當然是居住、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們居住等消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個不同的內(nèi)容：一個是消費需求，一個是投資需求。正因為房地產(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價格形成機制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產(chǎn)市場。一般商品價格均衡理論認為，在自由競爭的市場，一種商品的供給和需求會自動達到均衡點，均衡點的價格就是均衡價格。如果市場的價格高于均衡價格，就會刺激投資，增加供給，于是價格下跌，回到均衡價格；反之，如果市場價格低于均衡價格，供給會減少，市場價格再次回到均衡價格。

但是，投資品的價格決定不遵循上述規(guī)律，投資品的價格決定于未來的收益預期。投資品的市場沒有均衡點，更不存在均衡價格。對于投資品而言，預期價格上漲則需求增加，預期價格下跌則需求減少。因此，在投資品市場，市場的需求和價格走勢是正相關(guān)關(guān)系：價格上漲則需求上升，價格下跌則需求減少。而房地產(chǎn)市場的供給和需求則比較復雜，當市場價格上漲時，投資利潤率增加，刺激開發(fā)商增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)供給增加；而市場價格下跌，以前的投資“需求”會成為“供給”，市場價格會進一步下跌。

讓我們再看一組數(shù)據(jù)：一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前3月人民幣新增貸款1.26萬億元，同比多增5193億元，占到全年信貸投放總量2.5萬億元目標的一半以上！信貸政策明顯過寬。同時，由于國際游資對人民幣升值的預期，使得人民幣外匯占款數(shù)量一直居高不下，自去年8月以來，廣義貨幣供應量M2沒有低于17%，3月末M2余額為31.05萬億元，同比增長18.8%，增幅連續(xù)三個月超過18%。因而專家稱，貨幣市場流動性泛濫局面愈演愈烈。據(jù)統(tǒng)計，3月末全部金融機構(gòu)超額儲備率為3.00%，比去年同期低1.20個百分點，比上年末低1.22個百分點，比上月低0.24個百分點。金融機構(gòu)超額儲備率的連續(xù)下降，印證了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的意愿依然強烈。從投資角度看，由房地產(chǎn)帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定投資增長率反彈的可能性依然存在。這也是我們看到的目前被定義為報復性回彈的現(xiàn)象的一個依據(jù)。

可以說，正是房地產(chǎn)市場特殊的價格形成機制的作用，使房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，導致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價格拐點出現(xiàn)，市場會出現(xiàn)恐慌性拋售的局面，房價會雪崩，市場信心喪失，需要很長的時間才能修復。

中央出于穩(wěn)定大局的考慮，提出了房地產(chǎn)市場在保持穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上樓價逐步調(diào)整回歸的大方向，而地方政府和利益單位出于小算盤的打算也是“善加”利用中央的大方針。所以，中央的聲音被地方上唱得“不著調(diào)”，我們也完全有理由相信，想要樓價穩(wěn)中有降只是一廂情愿罷了。

房地產(chǎn)必將成為新一輪宏觀調(diào)控的重中之重

當胡錦濤總書記當著國民黨名譽主席連戰(zhàn)的面透露中國今年一季度GDP增幅達到10.2%，并且表達了不希望增長速度太快，而是要有質(zhì)量地增長時其實就已經(jīng)在暗示新一輪經(jīng)濟的宏觀調(diào)控即將展開。而從目前的形勢來看，房地產(chǎn)肯定將是此一輪宏觀調(diào)控當中的一個重要內(nèi)容。我們可以想象，建設(shè)部宣布對于房地產(chǎn)市場采用行政干預的手段調(diào)控是多么尷尬的事情。房地產(chǎn)有點瘋狂的發(fā)展已經(jīng)讓政府不得不動用非市場化的手段來調(diào)理它。

我們知道，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷宏觀調(diào)控一年后，房價突然出現(xiàn)全面反彈，其中一個重要原因是商業(yè)銀行信貸政策寬松的結(jié)果。商業(yè)銀行對住房按揭和開發(fā)商資金供給的增加，促使住房需求放量，也刺激了開發(fā)商尋找土地增加投資的沖動，再加上國際游資的投機活動持續(xù)升溫，從而誘發(fā)了新一輪房地產(chǎn)投機浪潮。

所以，一旦央行實行緊縮的貨幣政策，勢必從資金源頭給予房地產(chǎn)業(yè)重創(chuàng)。對于開發(fā)商而言，商業(yè)銀行信貸的緊縮將增加開發(fā)商的資金緊張程度，使得一部分開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的可能，房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的局面不可避免。同時，房地產(chǎn)業(yè)的投資速度將會下降。而對于消費者而言，緊縮政策可能對房價的影響具有多種可能性。一種可能性是開發(fā)商資金緊張，導致開發(fā)商釋放存量住房，整個住房市場供應放量，從而抑制瘋漲的房價；另一種可能性是房地產(chǎn)投資放緩，住房供給減少，致使房價中期內(nèi)依然看漲。

以上只是我們估計針對房地產(chǎn)市場的常規(guī)調(diào)控措施。由于房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)是非常規(guī)發(fā)展，因此相信會有一些非常規(guī)的政策出臺。最近常聽到的一句話是“上帝欲要毀滅之，必先讓之瘋狂”，或許也在暗示國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的走向可能之一。但是不管怎么樣，有一個前提是要堅持的，那就是不能讓房地產(chǎn)再把政府架在火上烤了！