從“兩會(huì)”看今年和未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)

溫家寶總理在今年政府工作報(bào)告中特別指出：2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)之一是：居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在3%.繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。同時(shí)，要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序。通過(guò)我們的分析與觀察，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該在三年左右有所改觀……

2005年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只是小試牛刀

分析員了解到，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資15759億元，同比增長(zhǎng)19.8%，比2004年回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，低于全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅7.4個(gè)百分點(diǎn)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資從2005年5月起，持續(xù)8個(gè)月低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅。此外，人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至2005年底，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.77萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.1%，漲幅比上年末回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為1.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.8%，漲幅比上年末回落19.4個(gè)百分點(diǎn)，從2004年6月起已連續(xù)19個(gè)月回落。

這些與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)的數(shù)據(jù)正在向我們傳遞這樣的信息：全國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)開(kāi)始剎車(chē)了。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示：2005年下半年以來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、漲幅趨緩，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。而通過(guò)住房稅收政策和貸款利率的調(diào)整，以及期房限轉(zhuǎn)、實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、控制拆遷規(guī)模等一系列調(diào)控措施，投機(jī)性購(gòu)房暫時(shí)得到有效控制。

我們應(yīng)該還記得，在2005年4、5月前，國(guó)內(nèi)的各大房地產(chǎn)“戰(zhàn)區(qū)”還處于“多軍”（即看好房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的民眾）大大占上峰于“空軍”（即不看好目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的民眾）。那個(gè)時(shí)候，不論是從北到南，從網(wǎng)上到電視中都在談?wù)撝孔訂?wèn)題。尤其是以上海和杭州為代表的地區(qū)，幾乎天天都流傳著通過(guò)投資房產(chǎn)而迅速暴富的故事。而各地政府當(dāng)時(shí)對(duì)于中央各部門(mén)的各種措施似乎也不買(mǎi)帳，繼續(xù)“經(jīng)營(yíng)”著自己的城市。但是中央政府在短短幾個(gè)月內(nèi)出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，一套“組合拳”下來(lái)，把許多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)打了個(gè)措手不及。上海是首當(dāng)其沖了，不僅套牢了外地投資客，本地人也有不少帳面損失。杭州竟然是把連續(xù)幾年都固定召開(kāi)的五月房展會(huì)臨時(shí)推遲，直到十月才召開(kāi)年度第一屆的房展會(huì)……所以2005年中央小試牛刀即取得了不錯(cuò)的效果。

2006-2007年維持和控制是關(guān)鍵

不過(guò)，我們也應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然只發(fā)展了區(qū)區(qū)十幾年的時(shí)間，但是已經(jīng)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境中編織了一個(gè)非常強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)。這個(gè)網(wǎng)絡(luò)無(wú)時(shí)無(wú)刻不在保護(hù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的整體利益，包括政府部門(mén)，金融部門(mén)，專(zhuān)家學(xué)者等。2005年可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱鬧的一年，各色人等紛紛登臺(tái)亮相。有吵著要做合作建房但至今沒(méi)有成功的，有將房?jī)r(jià)過(guò)高的責(zé)任互相推來(lái)推去的，也有爭(zhēng)論是給富人還是窮人做房子的等等。這些東西的表現(xiàn)形式就是各種言論和預(yù)言，其目的也就是讓房地產(chǎn)繼續(xù)這么漲下去或者是要“回歸民間”。

在言論上斗爭(zhēng)尚且如此，更何況實(shí)際的市場(chǎng)行情。所以國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)指出2005年“部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲仍較快，投資投機(jī)性需求反彈壓力依然存在”。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在去年如此嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施下，第四季度還有3個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，其中呼和浩特13.7%，大連12.4%，深圳10.2%。今年1月份，大連、呼和浩特、深圳、成都、北京等城市同比漲幅較高，分別上漲18.9%、14.7%、10.0%、9.1%、8.4%。目前房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)流傳說(shuō)，除上海、南京等城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅略有下降外，北京、深圳、廣州等熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于有關(guān)部門(mén)公布的數(shù)字。

我們從今年“兩會(huì)”前后高層的表態(tài)已經(jīng)可以感覺(jué)到，各方面已經(jīng)越來(lái)越統(tǒng)一到一定要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其是防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)猛漲的局面。但是房地產(chǎn)的一個(gè)屬性就是帶有地方利益和集團(tuán)利益的。因此我們也看到江浙地區(qū)某地方政府在春節(jié)前后也出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持和激勵(lì)政策。而一些銀行也對(duì)于個(gè)人房貸的限制進(jìn)行了相應(yīng)的松綁。我們完全有理由相信上面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，我們也完全有理由擔(dān)心利益集團(tuán)會(huì)為保證房?jī)r(jià)的“堅(jiān)挺”而不懈努力。因此我們判斷，在接下來(lái)的兩年里面，將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)各方力量角逐的相持階段。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何制造出氣氛把從前那樣的需求感覺(jué)再次調(diào)動(dòng)起來(lái)是他們所追求的目的；對(duì)于政府而言如何能夠平衡各種關(guān)系，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而且是要措施見(jiàn)到真效果才是他們關(guān)心的；而對(duì)于購(gòu)房者而言，期待的不過(guò)是一個(gè)安身之處而已。

2008年左右可以進(jìn)入健康軌道

2008年說(shuō)遠(yuǎn)也不遠(yuǎn)，說(shuō)近也不近。2008年是“十一五”規(guī)劃的中期，也是新一輪改革要見(jiàn)效果的時(shí)候。中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將引入國(guó)際資本參與競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)逐步走向產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能化。按照我們對(duì)于中國(guó)未來(lái)十年在國(guó)家政治改革、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、與臺(tái)灣關(guān)系緊張度等的對(duì)比分析，我們認(rèn)為在2008年左右中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)方可以走入所謂的一個(gè)趨向于健康的軌道。有一句話說(shuō)，中國(guó)擁有世界上最有競(jìng)爭(zhēng)力的勞動(dòng)力資本，生產(chǎn)資料成本，可以生產(chǎn)出來(lái)全球最有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的其它產(chǎn)品，為什么生產(chǎn)不出來(lái)全球最有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的房子？也許是因?yàn)榉孔邮遣怀隹诘模辉谥袊?guó)賣(mài)吧。2008年不僅是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是“十一五”規(guī)劃中期，更是中國(guó)處理臺(tái)灣問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)候，許多因素都會(huì)浮出水平，塵埃落定，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的開(kāi)始。