回顧兩年來收緊住房信貸政策脈絡(luò)

2004年3月3日銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引(征求意見稿)》。規(guī)定：商業(yè)銀行應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門等獨立的第三方進行調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等。

商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

　　 2004年5月26日宏觀調(diào)控開始之后，上海銀監(jiān)局向上海各商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求規(guī)范二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，防范銀行信貸風險。通知要求各商業(yè)銀行應(yīng)當注重審查房產(chǎn)中介公司的資質(zhì)。此后，上海各商業(yè)銀行陸續(xù)抬高二手房貸門檻，對小金額、小面積、老齡房(15年以上)不予貸款，并且將二手房的貸款成數(shù)降到5-6成。

　　2005年1月26日，召開的上海市金融形勢分析會上，有關(guān)負責人指出：在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈高位運行態(tài)勢，推動上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強勁增長。中國人民銀行上海分行要求各商業(yè)銀行進一步加強房地產(chǎn)信貸管理，“配合上海市政府做好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，確保房地產(chǎn)金融平穩(wěn)健康運行”。

2005年3月6日,上海市政府發(fā)布《關(guān)于當前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》；3月7日,上海市財政局正式實施對中低收入家庭購房貸款貼息的政策,上海市地稅局發(fā)出《關(guān)于本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》,對中低收入家庭購房貸款貼息政策和個人出售普通住房有關(guān)稅收政策進行調(diào)整。

解讀央行調(diào)整住房信貸政策潛在內(nèi)容

此次調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，央行的表述是：“房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用，金融機構(gòu)將一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預(yù)期。將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強風險管理，完善定價機制。”認真解讀新政，會發(fā)現(xiàn)這里應(yīng)該包含了五方面的內(nèi)容：

第一、房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展已經(jīng)不健康，過多的投機炒做行為已經(jīng)不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。是表面現(xiàn)象，是虛假繁榮，即政府支持房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展,但并不容忍房價的非理性飚升,同時也堅決防止房地產(chǎn)行業(yè)的風險向銀行業(yè)轉(zhuǎn)移；

第二、原來的商業(yè)銀行個人住房貸款利率并未納入正常貸款利率管理范圍，商業(yè)銀行的風險內(nèi)控機制不健全、不完善，已經(jīng)暴露出風險的倪端；

第三、炒房之風屢禁不止與商業(yè)銀行信貸管理有直接關(guān)系，央行的措施對房地產(chǎn)市場的人氣以及投機心理的影響要大于對平抑房價、抑制購房需求所能起到的實質(zhì)影響。在影響房價的各因素中,效率最大的是利率走向；

第四、房地產(chǎn)行業(yè)存在局部的泡沫已是不爭的事實，尤其以上海為甚，上海政府3月出發(fā)布的《關(guān)于當前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》效果來的慢些，政府不會無視泡沫的任意發(fā)展。這也該為那些仍然執(zhí)著于投機上海房地產(chǎn)的機構(gòu)和個人敲響警鐘了；

第五，房地產(chǎn)炒做之風已經(jīng)從大城市蔓延到二級城市，各地區(qū)采取的方法不盡相同。一是調(diào)高頭期款門檻，二是要求提供第二套房屋產(chǎn)權(quán)證，另外針對部分客戶，一些銀行還規(guī)定，貸款人必須事先簽署“最低安置住房承諾書”。所以央行提出可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

新政策推出的背景另有玄機

上海市政府近期所采取的旨在打擊炒樓、平抑房價的過快上漲的措施,應(yīng)該說已對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)出較強烈的政策信號，但也很有可能另藏玄機。

其一、上海房價增長兩年內(nèi)呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢，2003年上海市的平均房價飚升24.3%,2004年即使在宏觀調(diào)控這樣的不利環(huán)境下,上海市的房價依然頑強上漲了14.6%，遠非北京、深圳、廣州等任何大中城市能及；

其二、1999年—2003年，上海土地出讓面積從954公頃漲至6986公頃，商品房竣工面積從1469萬平方米漲至2492萬平方米，但上海商品房均價從2001年開始漲，2002年每平方米均價4010元，2003年均價5118元，2004年均價為6385元……有分析認識預(yù)計現(xiàn)在每平方米均價8000元。上海房地產(chǎn)市場儼然就是一個“賭場”；

其三、2004年上海新增的個人住房按揭貸款是728億元,占當年上海商品住宅銷售額2263億元的32.17%。這個比例低于全國平均水平將近8個百分點，如果以70%的按揭比例測算,那么新增728億按揭貸款所配套的首付資金是312億元,也就是說支撐上海市房價飛漲的資金有一半以上不是從上海當?shù)氐你y行獲得的，印證了相當大一部分炒做上海房地產(chǎn)的資金來自港澳與海外的說法。

其四、一段時間以來，越來越多的人發(fā)現(xiàn)上?！鳛橹袊鴮ν忾_放最早的門戶，房價已經(jīng)遠遠超出了合理的范疇。在上海中心市區(qū)正在經(jīng)歷前所未有的房地產(chǎn)狂潮，但大部分房屋所付電費僅夠維持一個冰箱的運作，這說明什么？大量中心地段的公寓出售后并沒有人居住。房價如此之高卻沒有人住，房子卻銷售火暴，那么，這些房子到底要干什么？！

答案可能是：許多外資機構(gòu)出于預(yù)期人民幣升值的投機心理,在上海購置大量的房地產(chǎn)等待人民幣升值以后拋出以賺取匯兌差價,外資機構(gòu)的投機活動在本來已經(jīng)火熱的上海房地產(chǎn)市場澆了一桶“油”。

因為一段時間以來，海外資金得不到人民幣升值的機會，將資金轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)的中長期投資上了，國家外匯管理局已經(jīng)發(fā)現(xiàn)非常不妙。此前我們跟蹤了國家外匯管理局局長郭樹清向在中國的“熱錢”發(fā)出的警告，表示中國非常關(guān)注資本流入中存在的投機問題，在資本項目方面，去年出現(xiàn)大量海外個人到中國境內(nèi)購買房地產(chǎn)的情形，其中一些明顯超出了購房自用的范疇。處開發(fā)商有意哄抬房價外，最大的可能就是亞洲的投資銀行家們堅持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場。溫總理的言論已經(jīng)證實了政府對匯率體制改革的工作正在進行中，何時算“出其不意”？時間越長越“不出其意”，引得更多熱錢“燒身”。

    還有一個特點在于，過去相當長的時間里，經(jīng)濟學界討論的人民幣問題經(jīng)歷了兩個重要時期，第一個時期是是升值對中國“利好”還是“利空”，第二個時期是匯率改革誰先誰后，現(xiàn)在進入了第三個階段，即，動還是不動、早動還是晚動。在經(jīng)濟界、學術(shù)界思想能夠統(tǒng)一在一起了，我們認為，在中國現(xiàn)行的經(jīng)濟體制下，早動要比晚動好，如果到年中會造成很大混亂和負面影響，下半年就更不可能了，那只能為2006年發(fā)揮作用了！