拿什么“拯救”上海房地產(chǎn)市場？

房地產(chǎn)市場的變化在今年為全國各界所關(guān)注，而處在風(fēng)暴中心的城市就是上海。最近，上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了兩件事情。第一件就是停工七年的環(huán)球金融中心在大幅增加預(yù)算的情況下復(fù)工，而且高度還比原來增加了32米。第二件就是有統(tǒng)計(jì)顯示上海市有60%的居民因?yàn)榉績r(jià)太高而打消了購房的念頭。這兩件事情從兩個(gè)不同的層面反映了上海房地產(chǎn)市場零亂的現(xiàn)狀……

拋棄急功近利思想 

11月22日下午，上海環(huán)球金融中心工程的投資方日本森海外株式會(huì)社在上海同投標(biāo)聯(lián)合體正式簽約，中建總公司和上海建工集團(tuán)將共同承建上海環(huán)球金融中心工程。此次簽約的主要意義就在于這個(gè)暫停了7年的重大工程即將復(fù)工。據(jù)悉，這一總投資達(dá)到11億美元的巨型工程將于2007年竣工。上海環(huán)球金融中心工程是一幢以辦公為主，集商貿(mào)、賓館、觀光、展覽及其他公共設(shè)施于一體的大型超高層建筑，位于浦東陸家嘴，與金茂大廈相距僅40米。工程總建筑面積377300平方米，塔樓地上101層，地面以上高度為492米。建成后，上海環(huán)球金融中心將成為目前世界上結(jié)構(gòu)工程最高的大樓，比去年10月17日落成的世界第一高樓臺(tái)北101大樓高出12米。

1997年，亞洲金融危機(jī)的突襲使剛剛打樁的“世界第一高樓”因?yàn)橘Y金、地產(chǎn)市場前景不明等諸多原因而停工。在此后的幾年中不斷傳出復(fù)工停工和修改設(shè)計(jì)方案的消息。停工7年間，全球不斷傳來刷新“世界第一高”的消息。上海環(huán)球金融中心當(dāng)年的設(shè)計(jì)高度已失去挑戰(zhàn)性。投資方為奪回“世界第一高”，再次修改方案，拔高了大樓的主體高度。

筆者認(rèn)為，盡管上海環(huán)球金融中心的復(fù)工可以為上海帶來又一座標(biāo)志性建筑，能夠?yàn)橹袊ㄔO(shè)企業(yè)帶來更多的經(jīng)驗(yàn)，但是這次復(fù)工的結(jié)果還很難預(yù)料。

首先是大樓的位置。環(huán)球金融中心離中華第一高樓——金茂大廈直線距離只有40米遠(yuǎn)，這么近的距離承載了兩座超過420米的建筑，不管從功能上還是區(qū)域布局上都是與已有格局相抵觸的，這種布局在全世界都是很少見的。其次，我們看到，在復(fù)工之前的整個(gè)階段，投資方幾易建設(shè)方案，最后將高度由462米提升到了492米，而且總投資也由7億美元增加到11億美元，這種追求世界第一、急功近利的思路對于上海的房地產(chǎn)發(fā)展來說，恐怕不會(huì)帶來什么好處。

最后，上海早已經(jīng)進(jìn)入地面下沉城市的行列，而且由于特有的沖擊平原地質(zhì)特點(diǎn)，這種下沉的趨勢還在蔓延，因此上海市在前幾年就開始限制高層建筑物的數(shù)量，很多高層建筑就是在這樣的情況下被“封殺”了。但是，環(huán)球金融中心竟然能夠繞過這種障礙，而且還是在高樓林立，地面下沉嚴(yán)重的陸家嘴地區(qū)“站穩(wěn)腳根”，這種情況很值得我們反思，難道限制高層建筑的規(guī)定不起作用了嗎？

 上海房價(jià)漲幅領(lǐng)先全國不是一個(gè)好現(xiàn)象 

“宏觀調(diào)控處于關(guān)鍵階段，要密切關(guān)注各類價(jià)格的走勢?！边@句話真實(shí)得出現(xiàn)在了中國人民銀行公布的《2004年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中。引人關(guān)注的是，央行在報(bào)告中專門提到了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。前三季度，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%；如果根據(jù)房地產(chǎn)類型來區(qū)分，商品房上漲8.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲9.2%，豪華住宅上漲8.4%。另外，央行也根據(jù)地區(qū)的不同，在35個(gè)大中城市中排出了房價(jià)同比漲幅超過10%的前9個(gè)城市，其中就有上海。因此，央行在報(bào)告中警告各銀行要重點(diǎn)防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。有些巧合的是，就在央行發(fā)布這份意味深長的報(bào)告之前，當(dāng)日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價(jià)首次突破萬元關(guān)口，高達(dá)10031元/平方米。

應(yīng)該注意到央行已經(jīng)是第二次重點(diǎn)提出上海房地產(chǎn)市場的價(jià)格問題了。早在今年8月，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局公布的報(bào)告中就曾指出，對全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，今年二季度房屋銷售價(jià)格上海的上漲幅度仍然最大，達(dá)到21.4%，再列全國第一。雖然年初之時(shí)上海有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人曾經(jīng)公開表示，今年上海將力控房價(jià)漲幅，但是二季度的報(bào)告仍然表現(xiàn)出上海地產(chǎn)市場的令人驚訝的“無窮潛力”。

隨后，央行公布了《2004年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。這份報(bào)告引人關(guān)注之處在于提出了房價(jià)預(yù)期將進(jìn)一步上漲的預(yù)測，“隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲。”其中重點(diǎn)指出的幾個(gè)城市中就有上海。

 必須釋放真正的房地產(chǎn)需求能量

 上海市統(tǒng)計(jì)局近日公布的“居民房產(chǎn)需求狀況問卷調(diào)查”結(jié)果顯示，今明兩年內(nèi)，無購房打算的居民已上升至75.7%，他們中有67%的人表示，是因?yàn)槟壳胺績r(jià)太高而無力購房。以此測算，上海有50.7%的受訪市民認(rèn)為房價(jià)絕對水平的持續(xù)上漲，仍抑制了他們的購房需求。

據(jù)悉，本次調(diào)查范圍涵蓋了上海市黃浦區(qū)、盧灣區(qū)等10個(gè)區(qū)，共抽取300戶居民家庭作為樣本，分別于今年3月和9月兩次進(jìn)行電話訪問。被訪者80%以上年齡在26歲至60歲之間，99%居住在中環(huán)線以內(nèi)。這一年齡段的人群是對房屋需求最為迫切、供房能力也相對較強(qiáng)的群體，基本可以代表上海市民對房地產(chǎn)的真實(shí)購買力。

在接受調(diào)查的居民中，僅有16.3%的人表示在今明兩年內(nèi)有購房計(jì)劃，這一比例呈明顯下降趨勢。打算在最近兩年購房的居民中，73.5%的人是為了改善居住條件或投資，這個(gè)數(shù)字比半年前上升了7.6個(gè)百分點(diǎn)；只有18.4%的居民是因?yàn)閯?dòng)遷被動(dòng)產(chǎn)生購房需求，比半年前下降了10.6個(gè)百分點(diǎn)。對這一數(shù)字的積極解讀是，這與今年以來上海舊區(qū)改造減速，動(dòng)遷量較前兩年大大降低直接相關(guān)。但最近一個(gè)多月來，上海一手房日成交均價(jià)一直活躍在8000元／平方米以上，且呈持續(xù)上升勢頭；極端日成交均價(jià)曾經(jīng)突破萬元心理關(guān)口。顯然這種積極解讀缺乏最終的說服力。

因此，筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場正在不斷凸現(xiàn)的需求與供給矛盾來看，上海高房價(jià)的持續(xù)上漲與中低收入家庭有限購買力之間的矛盾正在不斷放大。目前，上海本地購房者只占樓市成交量的36%，大量國內(nèi)外投資投機(jī)客充斥上海樓市；上海新建住宅的投資比例平均達(dá)到30%左右，個(gè)別高價(jià)房高達(dá)70%到80%以上，次新房的空置率也相當(dāng)高。因此，必須加大和完善保障住宅的建設(shè)，推行自住房（應(yīng)優(yōu)惠利率和契稅）和投資房的差別政策，以保護(hù)弱勢群體的基本居住要求。否則，高房價(jià)會(huì)產(chǎn)生越來越嚴(yán)重的社會(huì)心理失衡，還有可能加劇社會(huì)分化。

    管理部門高度警惕能夠提前化解風(fēng)險(xiǎn) 

不過值得慶幸的是，上海的管理部門對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)還是保持了高度的警覺。最近，在接見香港媒體的談話中，上海市委書記陳良宇對房地產(chǎn)市場崩盤的危險(xiǎn)給予了高度關(guān)注。他表示，“我們以如履薄冰的心態(tài)，確保（房地產(chǎn)市場）安全?！鄙虾７康禺a(chǎn)10多年來一直持續(xù)升溫，眾多境內(nèi)外投資者在上海購置了物業(yè)，在市區(qū)，目前高層住宅房價(jià)格較高的每平方米已達(dá)4萬元。而房地產(chǎn)運(yùn)作大量靠信貸。一旦出現(xiàn)大崩盤，將會(huì)出現(xiàn)大批負(fù)資產(chǎn)者，后果將不堪設(shè)想。

而上海市副市長周太彤在一個(gè)會(huì)議上也說表示：上海房地產(chǎn)業(yè)的影響，不只是一個(gè)行業(yè)，而是關(guān)系到上海的城市形象、投資環(huán)境，以及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要性。

筆者認(rèn)為，市場手段和行政手段在當(dāng)今中國來講，是可以結(jié)合起來利用的，尤其是面對一個(gè)并不十分成熟的市場，房地產(chǎn)市場就是其中之一。如何防范投資炒作行為給房地產(chǎn)市場帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，如何保持房地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)性都要求政府在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，發(fā)揮適當(dāng)?shù)淖饔?，這種角色行政部門能夠扮演，也應(yīng)該扮演。