二手房征稅通知凸顯中央地方博弈格局

今后賣二手房必須繳納個(gè)人所得稅。一份《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號(hào)）的文件（以下簡(jiǎn)稱156號(hào)文件）已由國家稅務(wù)總局下發(fā)給各省市地方稅務(wù)局。根據(jù)文件要求，各地要在本月30日前將“房地產(chǎn)稅收一體化”的實(shí)施方案上報(bào)。這一文件的出臺(tái)，不僅給處于微妙境地的房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了新變數(shù)，行政部門之間的博弈斗爭(zhēng)也公告于世……

國稅總局出臺(tái)《通知》“預(yù)謀已久”

早在此前，關(guān)于二手房交易是否征收個(gè)稅還存在一定爭(zhēng)議。7月初，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中央媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于二手房交易中收取個(gè)人所得稅的做法，只是個(gè)別地方的試點(diǎn)，目前還沒有在全國推廣這項(xiàng)政策的時(shí)間表。話音剛落，國家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人就發(fā)表了關(guān)于“二手房交易所得征收個(gè)人所得稅并非新政策，二手房交易應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅”的澄清。

與爭(zhēng)論不同，此次《通知》明確規(guī)定，對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整?！锻ㄖ愤€規(guī)定，業(yè)主在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)必須出具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，否則不予辦理。稅收征管部門要在代開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票時(shí)，及時(shí)征收，并按國家規(guī)定的稅款入庫預(yù)算級(jí)次繳入國庫。

目前在二手房交易過程中，個(gè)人所得稅是由房主“自行申報(bào)”，其計(jì)算方式是二手房銷售價(jià)減去當(dāng)初購買價(jià)的差額也就是賣房收入的20%。而個(gè)人所得稅是二手房交易房主所應(yīng)繳納的最大筆稅額。

《通知》將對(duì)四季度市場(chǎng)回暖產(chǎn)生些許阻礙

對(duì)該文件的出臺(tái)，市場(chǎng)的普遍反應(yīng)是此舉將在二手房市場(chǎng)再度掀起“微瀾”，同時(shí)，該《通知》對(duì)于二手房市場(chǎng)的回暖也會(huì)產(chǎn)生不可避免的阻礙。

在國稅局《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》下發(fā)前，北京二手房個(gè)人所得稅征收已歷經(jīng)了一個(gè)試征、停征的震蕩過程，對(duì)于此次二手房個(gè)人所得稅新一輪征繳，市場(chǎng)有一定的免疫力，其反應(yīng)將不會(huì)像上一次那樣強(qiáng)烈。

此《通知》并不是孤立的，7月國家稅務(wù)總局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)對(duì)交易環(huán)節(jié)必須征收個(gè)稅的問題發(fā)表過申明。以北京市場(chǎng)為例，如果征收個(gè)稅真正嚴(yán)格實(shí)施，將是對(duì)當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市場(chǎng)又潑了盆涼水，使今年第四季度的二手房成交量出現(xiàn)微幅下降。

《通知》對(duì)北京的二手房市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生特別大的影響。但對(duì)購買時(shí)間在5年以內(nèi)的、在出售住房前一年內(nèi)沒有購房的二手商品房影響較大；而對(duì)已購公房等6類具有保障性的住房影響相對(duì)較少。這是因?yàn)?月份北京地稅局已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》，購房時(shí)間認(rèn)定的改變使這6類房產(chǎn)大部分都處于5年以上的范疇，這樣可以享受免征個(gè)稅待遇。

從個(gè)稅的具體實(shí)施來看，仍然存在三點(diǎn)疑問：首先是征收時(shí)間的確定，究竟什么時(shí)候開始正式實(shí)施；其次，一旦實(shí)施時(shí)間確定下來后，對(duì)于以前的需要交個(gè)稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。他表示，如果征收時(shí)間確定了、征收方式細(xì)節(jié)明確了、同時(shí)先前的也不需補(bǔ)交個(gè)稅的話，那么在個(gè)稅征收前，二手房市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)5月新政出臺(tái)后那樣集中過戶狀況，接著一段時(shí)間又會(huì)處于交易的“冷淡期”。

此外，這次《通知》除傳達(dá)了稅務(wù)局將嚴(yán)格征收各項(xiàng)應(yīng)有的房產(chǎn)稅外，還將辦理不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的地點(diǎn)及流程都做了詳細(xì)的規(guī)定，大大提高了可執(zhí)行性，不給人任何幻想余地，眾業(yè)主可謂是稅網(wǎng)難逃。

從利好的一面來看，稅收一體化將大大減化簡(jiǎn)化二手房交易辦理手續(xù)，納稅人無需再像以前一樣單獨(dú)到稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)繳納，這對(duì)符合個(gè)稅免征條件的業(yè)主來說，倒不失為一件好事，屆時(shí)也將促進(jìn)二手房交易的流通速度。

地方政府行為影響政策成效

從二手房個(gè)稅征收情況來看，國稅總局的執(zhí)行力似乎成了問題，由此，行政部門之間的博弈公告于世。

令人記憶深刻的是，今年7月上旬，國稅總局新聞發(fā)言人剛表示要加大對(duì)二手房交易個(gè)人所得的征管力度，建設(shè)部副部長劉志峰隨即對(duì)媒體表示，對(duì)于二手房交易中收取個(gè)人所得稅的做法，只是個(gè)別地方的試點(diǎn)。

就二手房個(gè)稅而言，國稅總局的屢敗屢戰(zhàn)已經(jīng)是一場(chǎng)自尊心保衛(wèi)戰(zhàn)。另一方面，也許是他們意識(shí)到，如果不借此輪房地產(chǎn)調(diào)控之力，二手房個(gè)稅將永無見天日之時(shí)。實(shí)際上，二手房個(gè)稅在軟弱的“自覺申報(bào)”制度中已接近消亡，其所收稅款在全部個(gè)人所得稅總數(shù)中不值一提。

今年國慶長假的最后一天，國稅總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（2005國稅發(fā)156號(hào)），以嚴(yán)厲的語氣重提舊話。這次通知顯然是有備而來，對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的地點(diǎn)及流程作了詳細(xì)的規(guī)定，對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要求實(shí)行“一窗式”征收，而業(yè)主在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)必須出具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，否則不予辦理。也就是說，不納稅者不得過戶，“先稅后證”。這一在北京、南京等地屢試不靈的老招數(shù)，真能讓國稅總局得償所愿嗎？恐怕不容樂觀。一個(gè)重要原因當(dāng)然是相關(guān)部門是否配合，要獲得建設(shè)部的首肯恐怕不易，而財(cái)政部門的態(tài)度也是關(guān)健。此次通知同時(shí)發(fā)到各地財(cái)政廳，并一再強(qiáng)調(diào)地稅部門與財(cái)政部門之間以及各相關(guān)稅種的管理部門經(jīng)常性的協(xié)調(diào)和溝通，恐怕不是無的放矢。財(cái)政部門的態(tài)度到目前為止并不明朗。從1999年國稅總局、建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，到今年4月七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，總是發(fā)言很原則，而對(duì)具體問題態(tài)度悠然。此次國稅總局點(diǎn)了財(cái)政部的名，不知財(cái)政部會(huì)作何反響。

地方政府的態(tài)度也至關(guān)重要。雖然稅務(wù)部門實(shí)行的是垂直管理，但不可能與地方政府全無交涉，并且地方財(cái)政部門聽命于當(dāng)?shù)卣?。國稅部門想牽頭實(shí)行“一體化管理”，在未征得相關(guān)部門的同意以前，未免一廂情愿。僅舉一例，5月中旬，廣州市地方稅務(wù)局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)我市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理的通知》，確定商品房轉(zhuǎn)讓征收房價(jià)全額的個(gè)人所得稅，其中普通住房個(gè)人所得稅稅率為1%，非普通住房的個(gè)人所得稅稅率為1.5%，就與20%的稅收額相差甚遠(yuǎn)。

不僅如此，從試點(diǎn)來看，市場(chǎng)對(duì)二手房個(gè)人所得稅普遍難以接受，此前杭州、南京、北京等地的試點(diǎn)均以失敗告終。以最早實(shí)行的杭州來說，從2004年1月1日實(shí)行這項(xiàng)政策，結(jié)果是連續(xù)8個(gè)月二手房交易量平均降幅每月在10%以上，稅務(wù)部門僅收到了3000多宗個(gè)稅。北京市朝陽區(qū)、南京市6月1日出臺(tái)的“先稅后證”制度，僅半個(gè)月就草草收?qǐng)觥?/SPAN>

概括言之，國稅總局關(guān)于二手房個(gè)稅的執(zhí)行力令人尷尬，其他行政部門同僚的掣肘與市場(chǎng)的認(rèn)同度不高是主要原因。從目前的情況來看，國稅總局的行政吁求主要向上，希望取得自上而下的行政支持。此招如果有效，二手房個(gè)稅征收就不會(huì)拖延至今。

即使撇開上述因素，要期望該財(cái)稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到明顯的調(diào)控作用也是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)榈胤秸耆梢赃\(yùn)用其它手段來綜合調(diào)控當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，例如，最近，上海的金融系統(tǒng)就全面為個(gè)人二手房房貸“松綁”。原因很簡(jiǎn)單：上海新房交易量一直沒有出現(xiàn)明顯回升，各銀行的房貸余額從5月份開始就不斷縮水。地方政府顯然希望放松個(gè)人房貸政策能為此業(yè)務(wù)也為上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來轉(zhuǎn)機(jī)。

面對(duì)這樣的情況，以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩是最好的辦法，將判斷依據(jù)攤置于陽光底下，中國房產(chǎn)稅收是否過高，消費(fèi)者應(yīng)有發(fā)言權(quán)。否則，如果市場(chǎng)以不交易作消極抵抗，一項(xiàng)政策哪怕再有理據(jù)，最后也只能推倒重來。喪失征稅基礎(chǔ)，大概也不是國稅部門樂意見到的。