拷問(wèn)經(jīng)濟(jì)適用房緣何“一房難求”

放眼國(guó)內(nèi)商品市場(chǎng)，如果說(shuō)還有賣方市場(chǎng)你可能會(huì)感到驚訝。但是，如果你正在為買到一套經(jīng)濟(jì)適用房而四處奔波，那就不難理解其中滋味。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的調(diào)控，按理說(shuō)應(yīng)充分造福于城鎮(zhèn)中低收入家庭，不應(yīng)該出現(xiàn)供需嚴(yán)重不平衡的狀況。然而，在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)適用房“一房難求”、“別墅化”、“富人化”等現(xiàn)象在許多城市卻十分突出……

經(jīng)濟(jì)適用房 ：“想說(shuō)愛(ài)你不容易”

7年前我國(guó)開(kāi)始推出的經(jīng)濟(jì)適用房，原本就是為了滿足中低收入家庭的住房需要?？蓭啄赀^(guò)去了，我們卻看到老百姓還是要用“搭帳篷”這樣的方式來(lái)排隊(duì)買房。其實(shí)北京平均每年新建的經(jīng)濟(jì)適用房都超過(guò)380萬(wàn)平方米，但這對(duì)于城里幾百萬(wàn)中低收入者來(lái)說(shuō)，還是顯得杯水車薪。一邊是經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，而另一邊一些經(jīng)濟(jì)適用房的“不經(jīng)濟(jì)”也把購(gòu)房者擋在了門外。雖然建設(shè)不斷加快，對(duì)中低收入者買房的保護(hù)政策也在加強(qiáng)，但京城的經(jīng)濟(jì)適用房依然緊俏到要排隊(duì)拿號(hào)買才行。那么，是不是全國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房都這么緊俏呢？答案也許并不像我們所想的那樣簡(jiǎn)單。在成都，開(kāi)發(fā)商正到處想辦法推銷樓盤。根據(jù)資料，成都市新近向市場(chǎng)提供了近58萬(wàn)平米，6084套經(jīng)濟(jì)適用房。截止到四月底，有3332戶居民提出了購(gòu)房申請(qǐng)，假定所有的購(gòu)房申請(qǐng)都能通過(guò)，銷售率也才54.7%，而這還僅僅是一個(gè)理論數(shù)值，一是因?yàn)樗猩暾?qǐng)都能通過(guò)的機(jī)率很低，二是因?yàn)槟壳胺蠗l件的申請(qǐng)者中，還有一半沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同。同樣，在西安27500的年收入使得眾多居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房渴望不可及。

一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市居民通宵達(dá)旦排隊(duì)買房號(hào)，另一方面是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房在銷售中頻頻遭遇尷尬。一個(gè)是買方難，一個(gè)是賣方難。我們不禁要問(wèn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房怎么了？究竟在政策、開(kāi)發(fā)商、銷售商和購(gòu)房者之間哪個(gè)環(huán)節(jié)除了問(wèn)題？

經(jīng)濟(jì)適用房在供、產(chǎn)、銷環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的調(diào)控，按理說(shuō)應(yīng)充分造福于城鎮(zhèn)中低收入家庭，不應(yīng)該出現(xiàn)供需嚴(yán)重不平衡的狀況。

供：經(jīng)濟(jì)適用房需求難以估算

從理想狀況講，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量應(yīng)該能保證城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房要求。為此，首先要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求做出預(yù)測(cè)。在宏觀調(diào)控背景下，各地政府紛紛表態(tài)，或給出經(jīng)濟(jì)適用房與全部商品房的占比，或給出建設(shè)規(guī)模。這些規(guī)劃中的供應(yīng)量，能在多大程度上滿足老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求呢？這個(gè)問(wèn)題難以回答，原因就在于需求量并沒(méi)有被明確測(cè)算出來(lái)。如果經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)與需求存在脫節(jié)，那么在此條件下給出的數(shù)字或比例是沒(méi)有參考意義的。

現(xiàn)在，能夠用來(lái)估算需求量的，只是經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者的收入標(biāo)準(zhǔn)。然而，根據(jù)各地劃定的購(gòu)買者收入標(biāo)準(zhǔn)，要么有一大半家庭符合條件，要么中低收入家庭被摒棄在外。中低收入的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)遭遇了中國(guó)目前地區(qū)發(fā)展不平衡所產(chǎn)生的尷尬。更有甚者，目前許多地方還沒(méi)有明確的中低收入者標(biāo)準(zhǔn)，何談準(zhǔn)確測(cè)算經(jīng)濟(jì)適用房的需求量呢？

也許，之所以出現(xiàn)購(gòu)買者收入界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)的情況，原因在于經(jīng)濟(jì)適用房的保證面過(guò)于寬泛。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房的定義，其供應(yīng)對(duì)象是中低收入家庭，這在許多地方被理解為“中等收入＋低收入”家庭。這樣一來(lái)，導(dǎo)致各地在確定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)有了較大的變動(dòng)空間。

產(chǎn)：利潤(rùn)與戶型如何控制

對(duì)利潤(rùn)的控制是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過(guò)程中監(jiān)管的一個(gè)難點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)適用房是微利商品，國(guó)家規(guī)定要把利潤(rùn)率控制在3%以下。然而，一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果利潤(rùn)率真正控制在3%以下，是不會(huì)有開(kāi)發(fā)商愿意做的。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商有各種手法在開(kāi)發(fā)過(guò)程中謀取高額利潤(rùn)。比如，加高樓層、增加商品房比例、炒號(hào)、利用物業(yè)公司進(jìn)行利潤(rùn)補(bǔ)充等等。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這些“灰色收入”，政府管理部門要么難以查究，要么以罰款了事，但違規(guī)成本與高額利潤(rùn)相比顯得微不足道。如此看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房能否真正“經(jīng)濟(jì)”起來(lái)，還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

經(jīng)濟(jì)適用房具有政策保障性質(zhì)，須嚴(yán)格控制套型面積，國(guó)家給出的建議標(biāo)準(zhǔn)是中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。然而，“別墅化”、“富人化”等現(xiàn)象在許多城市卻十分突出。筆者認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這種狀況主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商打著經(jīng)濟(jì)適用房的幌子在享受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，變相開(kāi)發(fā)、變相銷售，賺取超額利潤(rùn)。

銷：開(kāi)發(fā)商的“蠻”與購(gòu)房者的“騙”

銷售環(huán)節(jié)存在的漏洞主要有兩個(gè)，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商的“瞞”，即暗中留下一定數(shù)量的房號(hào)自己操縱；另一個(gè)是購(gòu)房者的“騙”，即不符合條件的人騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。

把銷售交由開(kāi)發(fā)商來(lái)操作，一個(gè)重要原因是當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房放量供應(yīng)、項(xiàng)目過(guò)多，由政府銷售存在一定困難。然而，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商的暗中操作則加劇了供求的失衡。

土地是政府低價(jià)給的，信貸也是政府在讓利。政府的意愿再明顯不過(guò)：這是在給低收入的家庭讓利，為的是實(shí)現(xiàn)“居者有其房”的目標(biāo)。但現(xiàn)在變味了，政府把這個(gè)“利”的分配權(quán)交給了商人——誰(shuí)在放號(hào)，誰(shuí)就有利可圖。房號(hào)正常的流通渠道是：開(kāi)發(fā)商——排隊(duì)放號(hào)（搖號(hào)）——經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房戶；非正常流通渠道是：開(kāi)發(fā)商——關(guān)系戶（內(nèi)部人員）——中介——經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房戶。中間甚至幾經(jīng)轉(zhuǎn)手。針對(duì)放號(hào)方式存在的弊端，一些地方從規(guī)范排隊(duì)等號(hào)、網(wǎng)上放號(hào)、手機(jī)放號(hào)等入手治理。有關(guān)專家則認(rèn)為，要保證放號(hào)的公開(kāi)、公平、公正，把銷售交由政府來(lái)負(fù)責(zé)是一條根本之道。令人遺憾的是，目前還沒(méi)有地方嘗試采取這種操作方式。

如何讓經(jīng)濟(jì)適用房變得真正“經(jīng)濟(jì)”

首先，建立科學(xué)的購(gòu)買者收入界定標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入者，為此需要建立中低收入標(biāo)準(zhǔn)。這里邊一個(gè)問(wèn)題是如何根據(jù)各個(gè)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制定合理的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)太高或者太低都不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的供需平衡。另外，還需要從制度上保障經(jīng)濟(jì)適用房最終不能成為高收入人士的理財(cái)手段，堂而皇之地“受用”了國(guó)家對(duì)低收入人群的“補(bǔ)助”。甚至一些人把在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房之間巨大的差價(jià)作為生財(cái)之道，以不同的手段拿來(lái)，再以自己設(shè)定的價(jià)格賣出去。當(dāng)這些頂著“經(jīng)濟(jì)適用房”帽子的房子最終到達(dá)購(gòu)房者手中的時(shí)候，它已幾易其手，“雁過(guò)拔毛”，其“經(jīng)濟(jì)適用”的屬性，也就所剩無(wú)幾了。

其次，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求做出估計(jì)。根據(jù)城鎮(zhèn)中低收入標(biāo)準(zhǔn)及人數(shù)，可以估算經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)需求。這樣可以保證市場(chǎng)供需平衡，避免資源浪費(fèi)。

第三，改變目前經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、戶型等規(guī)劃不合理的現(xiàn)象。

目前，我們建的經(jīng)濟(jì)適用房戶型的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)偏高偏大，如果經(jīng)濟(jì)適用房，雖然單價(jià)便宜，但如果它的戶型過(guò)大，總價(jià)也會(huì)很高，這也會(huì)讓一些人買不起。另外，過(guò)大的房型也成為一些高收入人士炒作的對(duì)象。

第四，中低收入者買房應(yīng)該獲得金融政策支持。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：“我們現(xiàn)在還沒(méi)有這種很有效的這種措施，比如像國(guó)外就有很多這種制度，中低收入人買房，你政府或者類似政府、半政府機(jī)構(gòu)，它來(lái)給你提供這種抵押貸款的擔(dān)保，有了這樣一個(gè)他就可以到商業(yè)銀行去貸款，這個(gè)貸款的首付款比例就比較低，利率也很優(yōu)惠，那這樣就提高了他的住房支付能力了?！?SPAN lang=EN-US>

最后，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的銷售和交易市場(chǎng)。

應(yīng)該保證經(jīng)濟(jì)適用房在銷售過(guò)程中的公開(kāi)、公正和公平。從制度上杜絕商家炒作房號(hào)現(xiàn)象的發(fā)生。加強(qiáng)政府在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲查處中間的個(gè)別人員的尋租現(xiàn)象。規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房二手房交易市場(chǎng)。