房地產(chǎn)新政效果仍有待市場反映的檢驗

28個城市的國土資源管理部門近日采取四大措施加強土地供應調(diào)控，以控制房價過快上漲。從上海房地產(chǎn)市場近期的反應來看，商品房交易量持續(xù)下降，但市場仍處于僵持階段，開發(fā)商方面仍沒有降價的端倪，房產(chǎn)持有者大部分仍不愿意降價，只有少部分成交個案有出現(xiàn)降價現(xiàn)象。6月1日不大可能成為北京房價的分水嶺，6月1日以后，北京房價將穩(wěn)定上漲，但上漲的幅度和速度已經(jīng)出現(xiàn)減緩，并將繼續(xù)減緩……

28個城市采取四大措施控制房價過快上漲

國土資源部在近日召開的 “房地產(chǎn)市場土地供應調(diào)控情況座談會”上透露，28個城市的國土資源管理部門采取四大措施加強土地供應調(diào)控，以控制房價過快上漲。

一是加大土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)控力度。各地中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用住房用地的供應比例明顯增大。重慶市經(jīng)濟適用住房用地供應占住宅用地供應總量的比例由3%至5%提高到10%；天津今年安排經(jīng)濟適用住房用地240公頃，占住宅供應15%，較2004年增加3個百分點；寧波經(jīng)濟適用住房用地比重在去年占2.9%，2005年占24.4%；蘇州也增加了面向中低收入家庭的定向銷售房的供應。

二是加大閑置地清理力度，積極盤活存量建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā)。近幾年，廣州市清理閑置土地約2500公頃，今年已無償收回土地27宗，49公頃，其余大部分注銷了用地批文，并從今年5月1日起正式征收土地閑置費；寧波對12幅閑置土地征收土地閑置費185萬元，無償收回5幅土地重新公開拍賣；成都已處置64%的閑置土地，收取土地閑置費400多萬元；杭州已處置閑置土地5宗，調(diào)整項目10宗；蘇州市政府今年已再次成立閑置地清理小組；南昌已制定閑置土地處置辦法；石家莊已利用閑置土地149宗，占閑置地的45%，面積315公頃。

　　三是采取多種措施打擊非法炒房行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場。各地政府進行各種宣傳，利用輿論手段，正確引導居民的住宅消費，控制不合理需求；通過采取一些財稅、金融、交易管理等相關(guān)政策措施，減少投資需求和抑制投機需求。為阻止開發(fā)商囤積土地，重慶市擬提出對大宗土地的出讓必須經(jīng)市政府批準后執(zhí)行，同時，開發(fā)商上一個項目，未完成項目50%以上的，從嚴控制下一個項目的土地供應。

四是加強土地供應和地價動態(tài)監(jiān)測工作并及時向社會發(fā)布有關(guān)信息。廣州去年開始發(fā)布年度土地出讓計劃（落實到地塊），對每宗土地轉(zhuǎn)讓信息及時公布，發(fā)布房地產(chǎn)市場月度、季度、年度分析報告，國土房管部門定期召開新聞通報會，讓市民及時了解土地供應和住房價格的真實情況。北京加強了房地產(chǎn)市場的預警預報和監(jiān)測體系建設，為政府宏觀決策服務。

新政后的上海商品房交易量下降但價格膠著

國家7部委出臺的房產(chǎn)新政自6月1日起正式實施，今后凡購買不到兩年的住房在轉(zhuǎn)手的時候，要按交易額的5.5%征收營業(yè)稅。這對不少炒房者來說，意味著倒賣一套住房要多交幾萬元的稅，所以很多人把6月1日視為一個生死大限。

從上海房地產(chǎn)市場近期的反應來看，購買住房兩年內(nèi)出售征收全額營業(yè)稅的措施給了市場一定的打擊。自5月11日以來，商品房交易量持續(xù)下降，據(jù)估計，5月份二手房交易量比4月份下降了40%至50%，但市場仍處于僵持階段，開發(fā)商方面仍沒有降價的端倪，房產(chǎn)持有者大部分仍不愿意降價，只有少部分成交個案有出現(xiàn)降價現(xiàn)象。上海營業(yè)稅細則基本和七部委出臺的營業(yè)稅政策相同，對市場來說已沒有新的刺激。

市場關(guān)注的是上海市政府對普通住房和非普通住房的界定，根據(jù)中央的政策，地方政府對此有20%的上浮余地，上海市政府也是用足上限。上海普通住房的標準為：容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，這個標準在實際操作層面上有很多困難，而且按照這種標準，很可能原本普通的房子劃分成非普通房子，而一些高檔房有可能被劃分為普通住房。雖然這種標準執(zhí)行起來不會十分順利，但該標準的出臺，對炒房投資者的打擊仍然是不小的。

另外，上海和中央七部委出臺的房產(chǎn)稅收政策不同的地方是，增加了契稅方面的調(diào)整，即凡在2005年6月1日后購買非普通住房的，按3%稅率征收契稅。這個政策和普通住房標準一樣，實際操作起來可能作用并不會太大，因為對于要購買高檔商品房的消費者來說，增加1.5%的契稅對他們來說并不算什么，而且在目前形勢下，購房者會把這部分費用轉(zhuǎn)移到賣房者的身上。所以，這個政策更大的作用是使買房者觀望的情緒更濃了，市場的成交量會連續(xù)下挫；這種低迷的行情持續(xù)到一定時間，資金實力不雄厚的開發(fā)商和投資者總有撐不住的時候，這時候房價必然會出現(xiàn)下降。

看來，上海商品房市場買房雙方的僵持仍會持續(xù)一段時間。業(yè)內(nèi)人士分析，6月份本來是房地產(chǎn)市場的旺季，上海房稅政策細則的出臺對6月的行情肯定有一定的抑制作用，而7月和8月一般是房地產(chǎn)市場的淡季，這樣上海商品房市場至少會出現(xiàn)3個月低迷的行情。林榮時認為，資金實力不雄厚的炒房投資者和開發(fā)商一般都挺不過3個月。

北京房價在房地產(chǎn)新政出臺后并未下降

業(yè)內(nèi)的相關(guān)信息和分析顯示：雖然“國八條”的宗旨就是穩(wěn)定房價，但6月1日不大可能成為北京房價的分水嶺，6月1日以后，北京房價將穩(wěn)定上漲，但上漲的幅度和速度已經(jīng)出現(xiàn)減緩，并將繼續(xù)減緩。七部委的文件出臺后，北京房地產(chǎn)市場目前的情況是：

先看新商品房市場，各售樓處的消息證實，經(jīng)濟適用住房以及7000元/平方米以下的商品房銷售情況并沒受到什么影響，以往排隊搶購的經(jīng)濟適用住房如今還是“被搶”，7000元/平方米以下的那些普通住宅該賣得好的還繼續(xù)搶手，因各種原因不溫不火的仍然不溫不火地賣著，但7000元以上的中高檔樓盤，尤其是在東部和西部一些投資價值比較好的地段的樓盤，到訪量和成交量出現(xiàn)了變化，下降的幅度在25%到50%之間，但這些樓盤并不著急，房價并沒有因此而有所調(diào)整，而是“維持現(xiàn)狀和購房人一塊等，看看下一步會怎么樣”，不著急的原因有二：一是開發(fā)商對北京樓市的總體判斷是，北京樓市有效供應不足的現(xiàn)狀因土地、金融政策和各種政策門檻的變化一時半會兒不會得到緩解；二是前段時間房子的漲價和“好賣”已經(jīng)收回了該收的資金，因此不著急賣了。

再看二手房市場，前段時間因為很多人為趕在6月1日前出手而少繳營業(yè)稅，各區(qū)縣交易中心出現(xiàn)了交易量激增的現(xiàn)象，但價格也并沒有出現(xiàn)普遍意義上的下降。來自北京各大房屋經(jīng)紀公司的消息是“一些購房人開始調(diào)整戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)出手為租賃”。而對北京的投資客比較熟悉的資深購房人舒可心明確表示：“北京的二手房市場不像上海，一直不活躍，我們這些‘吃瓦片’的人心里從來沒有想過要靠炒賣掙錢，而一直想的就是長期出租?！?/SPAN>

雖然很多開發(fā)商都把“目前北京樓市有效供應不足”當作房價持續(xù)走高的信心支撐點，但針對目前北京樓市中高檔市場出現(xiàn)的觀望現(xiàn)象，很多經(jīng)濟界人士和業(yè)內(nèi)人士認為，交易量的下降如果長期持續(xù)下去，必然會影響房價。

但也有人分析認為，北京不會讓這種現(xiàn)象持續(xù)下去的，新出臺的普通住宅標準只適用于個人住房轉(zhuǎn)讓便是一個跡象，而且正如建設部政策研究室主任陳淮近期在公開場所多次發(fā)表看法所強調(diào)的，“政府要控制的是房價的漲幅，而不是打壓房價”。主管北京市新建商品房交易的北京市建委市場交易管理處處長沈潔也明確表示：“北京的房地產(chǎn)市場多年來一直發(fā)展比較平穩(wěn)，真實需求比較多，炒作現(xiàn)象很少，沒有出現(xiàn)過房價過快增長或急速下跌的情況。新政策對減緩房價增長的幅度有影響，但對北京房地產(chǎn)業(yè)的抑制作用不會很大?！?/SPAN>

對此，有人提出，房價最終由供需決定，就像政府和開發(fā)商分析的那樣，北京的需求是建立在真實的基礎(chǔ)之上的，而且還有很多華北、西北、東北人士以在京購房為“成就”的有效需求在里面，僅靠七部委提出的幾項措施并不能改變本質(zhì)，對北京樓市而言，增加樓市的有效供應尤其是中低檔普通住宅的有效供應才是調(diào)整北京房價的關(guān)鍵。也正是在這個判斷的基礎(chǔ)上，一些業(yè)內(nèi)人士呼吁北京市有關(guān)方面應該警惕北京樓市出現(xiàn)去年上海樓市曾經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)象：觀望后反而出現(xiàn)暴漲。