抑制房價高漲不會是央行的“獨角戲”

從今年3月起，央行就以提高房貸利率為起點，不斷向外釋放著抑制房價過快上漲的信號。但是，從一個月的運行過程來看，央行的這種連續(xù)行為并沒有取得預期的成果。在這個關鍵時期，央行在繼續(xù)收緊房貸“閥門”的同時，也正在尋找著其他方面的配合和支持。而隨著鋼鐵價格出現強勁的增長勢頭，國家發(fā)改委通過調控鋼鐵行業(yè)進而參與到對房價高漲的調控行動中，這可以看作是調控房價“組合拳”的開始……

央行無奈連續(xù)釋放抑制房價高漲信號

就在人們對央行提高房貸門檻議論紛紛的時候，央行有關負責人近日對外公布了一個“遲到的”消息。

央行有關負責人12日在接受新華社專訪時表示，人民銀行在上月調整個人住房貸款利率的同時，也對個人住房貸款逾期執(zhí)行的罰息利率作了調整。自上月個人住房貸款利率上調后，個人住房貸款逾期將執(zhí)行商業(yè)性貸款的罰息利率，由現行按日0.21‰計收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50%。

我們注意到，央行在3月17日向外界公布的消息中并沒有提高房貸逾期罰息這一點。按照銀行的慣例，當利息率上漲的同時，罰息也一定會提高。而央行有關負責人選在提高房貸門檻后的近一個月時間公布這一規(guī)定，其中一定有深層次的含義：為限制房貸投機加碼。

粗略計算，如果按照銀行對大多數客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸利率5.508%來計算，則銀行新執(zhí)行的最高年罰息為5.508%×(1＋50%)＝8.262%，則日罰息為8.262%除以360，等于0.2295‰，比以往的0.21‰高出0.0195‰；如果銀行執(zhí)行的是五年期以上6.12%的基準房貸利率，那罰息還將提高到0.255‰。對于一個每月還款5000元、拖延一個月的惡意欠款者，罰息也只有幾十元，并非一個很大的數目。但值得關注的是，央行該規(guī)定的警示作用，遠遠大于對金額的關注。此舉無疑將提高惡意房貸欠款者所繳納的罰息數額，在一定程度上抑制炒房者的投機心理。

從3月17日到現在，提高房貸利息、警示房屋按揭風險等動作可謂是央行抑制房價上漲所使出的“組合拳”。但是，從目前的整個效果來看，央行的動作并沒有實現既定的目的，居民貸款買房的意愿仍舊居高不下，還出現了通過房地產中介變相投機的行為，這些現象的存在至少能夠證明央行限制房地產價格的努力并沒有完成最終的目標，還需要進一步的措施給予配合，因此央行在此時發(fā)布這個“遲到”的消息可以看作是對先前控制房價信號的延續(xù)。

貨幣政策對房價高漲的抑制作用有限

央行不斷地釋放信號，但結果并不令人滿意。那么就要找原因了，到底央行能否獨自實施抑制房價高漲這么一個艱巨的任務？央行副行長最近給出了答案：抑制房地產過快增長顯然不能僅僅依靠貨幣政策。

4月10日，央行副行長吳曉靈在中共中央政策研究室主辦的房地產金融論壇上發(fā)表題為《我國的金融政策貨幣政策對房地產的帶動和影響》的演講時強調，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策、產業(yè)政策等方面共同努力，才能對房地產價格的過快增長起到應有的調控作用。

稅收政策：而且，房地產的投資風險已經顯露。舉例來說，從1998年到2004年，寧波房價上漲了70%，而房租只上漲了4%。青島房價上漲了50%多，而房租下降了7%。當投資收益不能抵消房貸成本時，就有可能產生金融風險?！坝绣X可以高消費，可以蓋大宅院，這是可以理解的。但是我們的稅收政策要跟上?！?/SPAN>

土地政策：中國必須建立節(jié)約土地的住房發(fā)展政策。在房地產的價格構成中，土地價格占40%，中國作為一個土地奇缺的國家，不能像美國那樣一套房子有幾畝的院子。

金融政策：在信貸政策上，央行已經取消了貸款利率的上限，商業(yè)銀行應該學會對房貸進行風險議價，用自己的利率去覆蓋房貸的風險。而在金融政策上，首先應該多發(fā)展多層次的資本市場，應該探索讓房地產公司發(fā)行公司債券，或者進行股本融資，還要規(guī)范信托的融資方式。

筆者認為，房地產價格本身是一個綜合因素結合體。其中，去年國家對房地產、鋼鐵、水泥等行業(yè)進行的宏觀調控應該看作是從供給層面對房價進行調控，但是正因為他僅涉及供給層面，因此，當需求層面出現旺盛的增長時，針對房地產行業(yè)的宏觀調控就喪失了效力。

而今年提高房貸門檻、打擊房地產投機、抑制高漲的房價，都是從需求層面進行調控，但是由于民間的投機熱情已經集聚了很長時間，膨脹得很厲害，所以，輕微的動作不會真正產生作用。而且，這種從需求層面進行調控的方法又很容易傷及社會真實的房地產居住需求，形成很大的社會問題，“傷及無辜”，因此在實施需求側調控的時候，整個措施的力度就會搖擺不定。

所以，房價調控的整個動作，不能成為央行的“獨角戲”。只有其他的政策和動作及時跟進，從需求和供給兩方面進行配合操作，打出“組合拳”，才能達到調控房價的最終目的。

多部門合作是抑制房價高漲最終趨勢

在前一階段的房價調控政策中，發(fā)改委的作用發(fā)揮得并不明顯。而且于去年年初“暴風驟雨”般的宏觀調控相比，發(fā)改委顯得有些隱蔽。不過從發(fā)改委自身的職能定位來看，調控房價并不能把發(fā)改委忽視掉，尤其是當鋼鐵價格上漲將直接傳導到房地產行業(yè)的時候。

自寶鋼1日正式宣布接受國際鐵礦石漲價71.5%的消息后，鋼材價格上漲短時間內直接影響了其下游產業(yè)，并對相關產品的產業(yè)鏈條產生了不小影響專家分析，以用鋼量較少的磚混結構房屋計算，每平方米用鋼量在10公斤至30公斤之間，而框架結構的房屋用鋼量則較大，每平方米用鋼量在40公斤至50公斤之間。鋼材作為房地產建筑用鋼的原材料，漲價對下游的房地產業(yè)將產生直接的“傳導效應”。而業(yè)內人士更指出，一噸鋼材每漲100元，房地產開發(fā)成本就上漲10元，估計房價在此背景下，可能會有5%的漲幅。

正在鐵礦石價格上漲即將影響鋼鐵以及下游產業(yè)的時候，國家發(fā)改委經濟運行局副局長賈銀松近日表示，鋼鐵生產的條件仍舊趨緊，影響鋼鐵市場走勢的主導因素是市場供需的變化及生產成本的變動。鐵礦石以及焦炭等原材料的變化，具有基礎性、長期性和國際性的特點，而加強宏觀調控、鋼坯退稅取消、鐵路運費上漲等因素的影響也不可小視。今后，國內鋼鐵價格的走勢將會在多方因素的共同影響下變動。同時，有了非典的經驗和教訓之后，目前發(fā)改委已經制定了相應的預案，會按照形勢的發(fā)展決定如何采取措施對于鋼價進行調控。賈銀松還透露，發(fā)改委雖然已經明確了限制鋼鐵、水泥和電解鋁的政策，但是目前只有水泥和電解鋁的產業(yè)政策已經通過了發(fā)改委的審核，鋼鐵行業(yè)具體的產業(yè)政策目前還在研究之中。

筆者認為，今年以來，發(fā)改委的工作重點主要集中在：煤炭安全生產、化肥、棉花、電價等幾個關鍵問題，但是對其他行業(yè)的調控措施少之又少，特別是國務院常務會議曾經提出的鋼鐵價格上漲問題。而發(fā)改委有關負責人的此次表態(tài)，就可以被認為是一個信號，發(fā)改委并不是對鋼鐵行業(yè)坐視不管，而是鋼鐵行業(yè)牽涉的行業(yè)、企業(yè)過于密集，在形勢尚未明朗之前不易操之過急地做出動作，這也正是發(fā)改委已經通過水泥、電解鋁產業(yè)政策的審核，而單獨留下鋼鐵行業(yè)的主要原因。

而由于鋼鐵和水泥是房地產行業(yè)的主要原材料，所以發(fā)改委對這兩個行業(yè)的調控無形中也是對房地產供給層面的影響。這也可以看作是整個“組合拳”的一個組成部分，央行從需求層面進行調控，發(fā)改委從供給層面進行調控。而發(fā)改委的加入只是一個環(huán)節(jié)，隨著國土資源部（土地供給）、建設部（城市規(guī)劃）、財政部（稅收政策）、環(huán)保總局（環(huán)境治理）等主要調控部門的加入，控制房價過快上漲才能成為真正統(tǒng)一的系統(tǒng)。