與地方政府達(dá)成共識(shí)后中央出手微調(diào)房地產(chǎn)政策

2005年3月16日，中國人民銀行宣布從17日起調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%，具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用，金融機(jī)構(gòu)將一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。本次政策調(diào)整有利于從需求方對(duì)未來資金價(jià)格形成較合理的預(yù)期。將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善定價(jià)機(jī)制。

各地的主要商業(yè)銀行隨即確定各自的房貸新利率，下限利率成為北京主要銀行房貸利率主導(dǎo)價(jià)格。除建設(shè)銀行外，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行都原則上執(zhí)行央行的下限利率，即相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。而在房地產(chǎn)更“熱”的上海，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的逐漸占到了主流。

從上海政府看地方諸侯對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度

如果說央行17日調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策更多的體現(xiàn)的是中央政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度，有人認(rèn)為新政策落實(shí)到地方可能就是“雷聲大雨點(diǎn)小”。但是早在“兩會(huì)”閉幕前，上?！斑m時(shí)”地出臺(tái)了一系列政策，盡管力度比較溫和，但密度之大為近年來所罕見。

信貸政策變化：3月6日,上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》；3月7日,上海市財(cái)政局正式實(shí)施對(duì)中低收入家庭購房貸款貼息的政策,上海市地稅局發(fā)出《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》,對(duì)中低收入家庭購房貸款貼息政策和個(gè)人出售普通住房有關(guān)稅收政策進(jìn)行調(diào)整。

3月28日，上海又出手了！上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》表明上海各商業(yè)銀行充分認(rèn)識(shí)到近年來個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在快速發(fā)展的同時(shí)所蘊(yùn)含的潛在風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會(huì)的各項(xiàng)政策規(guī)定，并按照上海市房地產(chǎn)“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的調(diào)控原則和上海房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，采取統(tǒng)一的步驟，執(zhí)行統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。該指引由上海市銀行同業(yè)公會(huì)16家中資商業(yè)銀行會(huì)員共同簽署并遵守。各商業(yè)銀行保證將個(gè)人住房貸款有關(guān)信息及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地錄入本市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)。該指引的對(duì)于一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，商業(yè)銀行不再提供個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。禁止轉(zhuǎn)按揭的實(shí)質(zhì)上是在切斷房產(chǎn)炒作的資金鏈，打破透支的無限放大效應(yīng)！

我們認(rèn)為，《指引》透露了一個(gè)強(qiáng)烈的積極的信號(hào)，說明上海金融界開始形成共識(shí)，在獲得穩(wěn)定利潤的同時(shí)更要注意防范隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)樓市炒作的打擊力度正逐步加大。

土地政策變化：在調(diào)整信貸政策的同時(shí)，上海在“寸土存金”的徐匯區(qū)將“割肉”拿出12塊土地建造約60多萬平方米的配套商品房。妥善安置動(dòng)遷市民。我們可以算了一筆賬，在這樣一個(gè)高房價(jià)的區(qū)域里劃出八塊基地，約380畝土地，首當(dāng)其沖受影響的必將是原來看好的外資項(xiàng)目?？梢哉f，開發(fā)高檔商品房的房產(chǎn)開發(fā)商都把眼光盯住徐匯這個(gè)黃金般土地資源。徐匯區(qū)還提出，在原來選定的八塊基地基礎(chǔ)上，又初步選定4塊基地，預(yù)計(jì)到2007年可建配套商品房約30萬平方米。在高價(jià)樓盤林立芳容區(qū)域建造配套商品房，這在以前是不可想象的！我們可以很明晰地看到，這次上海政府可能要為房地產(chǎn)降溫“動(dòng)真格”的了，而入手點(diǎn)就是就通過打壓高價(jià)樓盤來平抑整個(gè)樓市的走勢！

央行向市場發(fā)出善意提醒表明對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控才剛開始

3月18日人民日?qǐng)?bào)海外版就撰文指出，本次取消優(yōu)惠利率的實(shí)際影響并不大，但是其政策取向卻是非常明顯的，表明國家開始對(duì)住房價(jià)格過快上漲采取實(shí)際政策。文章同時(shí)援引發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心專家的話指出，央行此舉將使房價(jià)過快上漲的步伐放緩。并進(jìn)而點(diǎn)出，發(fā)改委此前預(yù)計(jì)今年房價(jià)漲幅將從去年的14.4%回落到5%左右。在這里再次提到官方此前曾強(qiáng)調(diào)過的5%，也許是為了再次表明中央對(duì)房價(jià)上漲幅度的底線。隨后央行方面在其主辦的金融時(shí)報(bào)發(fā)表了題為《房貸新政顯效需要其他調(diào)控手段配合》的文章，文章指出央行新近出臺(tái)的政策對(duì)于防止房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫”，防范這一領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，還需要其他一些調(diào)控手段和政策配套，打出“組合拳”，效果才會(huì)更佳。文章最后指出，“現(xiàn)在看來，2003年6月5日人行發(fā)布的‘121號(hào)文件’中的規(guī)定的確十分必要。在這些方面，央行新近出臺(tái)的政策，可以說與121號(hào)文件一脈相承?！?/SPAN>

我們知道，121文件的主要內(nèi)容一是提高了房產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，二是對(duì)自住購房者與其他目的購房者進(jìn)行了嚴(yán)格的區(qū)分，并提出了不同的信貸要求。央行再次緊縮房貸的意圖非常明顯。隨后，新華網(wǎng)21日發(fā)文指出，央行副行長吳曉靈近日在“2005年中國金融形勢預(yù)測、分析與展望專家年會(huì)”上表示，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，必須控制房地產(chǎn)業(yè)向銀行貸款的總量。此外，財(cái)政部副部長肖捷日前在出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)明確表示，我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。從近來財(cái)政部高層在不同場合的表態(tài)看，出于遏止房地產(chǎn)投機(jī)行為等考慮，在經(jīng)過周密考慮后，在幾個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)將是肯定的事。

但是在央行出臺(tái)上調(diào)房貸利率的政策后，在社會(huì)引起了的強(qiáng)烈反應(yīng)，有媒體甚至用“央行向房地產(chǎn)動(dòng)刀，流血的是老百姓”這類語言來評(píng)價(jià)這次房貸門檻升高就是針對(duì)中低收入者購房而來。其實(shí)，這是對(duì)央行3•16政策的嚴(yán)重誤導(dǎo)。央行上調(diào)房貸利率的用意在于平抑國內(nèi)房地產(chǎn)市場過快上漲價(jià)格，而且既然已經(jīng)有決定要平抑過高的房價(jià)，房價(jià)下跌也就是必然了。假定房價(jià)下跌、利率上升，兩者同時(shí)變化，那么哪一者變化更為明顯呢？更為重要的，利率快速上升，資金成本的增加，個(gè)人住房需求就會(huì)改變目前這種虛假繁榮而理性化。如果住房一旦理性化，整個(gè)市場住房需求就會(huì)下降，房價(jià)下降也就不可能避免。一旦房價(jià)下降，個(gè)人購房本金更是會(huì)快速下降。本金的迅速下降，利率上升重要嗎？

對(duì)于政策的出臺(tái)用意，央行行長周小川接受《人民日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)指出，房貸利率的微調(diào)是對(duì)消費(fèi)者的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示，更重要的是對(duì)銀行的提示。如果下一步基準(zhǔn)利率有必要進(jìn)行調(diào)整，其調(diào)控作用也同樣作用于房地產(chǎn)價(jià)格。周小川指出，我們過去把個(gè)人住房貸款利率叫“優(yōu)惠利率”，這個(gè)詞容易給人一個(gè)誤解，就是不管經(jīng)濟(jì)形勢怎么變化，房貸利率總是“優(yōu)惠”的。所以有些人對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的判斷有所不足。如果不對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上升偏快的現(xiàn)象加以調(diào)控，那么未來要購房、租房的廣大居民也將有損害。同時(shí)，房價(jià)涉及多項(xiàng)政策，是難以用一種政策來單獨(dú)調(diào)控的。貨幣政策是一種總量政策，不可能將各方利益都平衡到最好的位置上，總是有得有失、有利有弊的。對(duì)于銀行來說，房貸是新業(yè)務(wù)，與傳統(tǒng)的貸款相比，它是一個(gè)好的成分，所以銀行發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性很高。但也要清醒地看到，中國的房貸業(yè)務(wù)沒有經(jīng)過兩方面的考驗(yàn)：一是業(yè)務(wù)開展時(shí)間的考驗(yàn)，中國的房貸業(yè)務(wù)開展沒幾年，所積累的數(shù)據(jù)尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)處于興旺周期，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行調(diào)整期時(shí)，很可能違約率就會(huì)上升。因此，不能對(duì)目前房貸業(yè)務(wù)的狀況過于樂觀，甚至放松貸款審查和管理。央行調(diào)整房貸政策，為的是提醒商業(yè)銀行要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，拿出自己發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的判斷來。

所以說盡管這次的政策十分溫和，但央行一定會(huì)有密切關(guān)注，來看民眾對(duì)此政策的反映，然后再采取新的對(duì)策。同時(shí)，這也表明政府對(duì)平抑國內(nèi)過高的房價(jià)能力與信心，而且估計(jì)還會(huì)有新的相關(guān)政策出臺(tái)?？梢钥闯?，周小川通過權(quán)威媒體釋放的其實(shí)是一種很明顯的信號(hào)，也就是善意地提醒市場央行可能近一步出臺(tái)新的政策。