宏觀調(diào)控擠掉房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫”了嗎？

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近兩年的高速發(fā)展，明顯出現(xiàn)過熱的投資跡象，成為引起去年以來宏觀經(jīng)濟過熱的一個重要原因，并最終導(dǎo)致中國政府采取了新一輪宏觀調(diào)控措施。經(jīng)過近一年來的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)到底受到了什么樣的影響？“泡沫”被擠掉了嗎？下半年房價的走勢如何？政策面和輿論界最新的幾條信息引起了筆者的注意……

眾所周知，中國政府啟動最新一輪宏觀調(diào)控，最大的誘因是房地產(chǎn)行業(yè)的過熱跡象。從去年下半年開始，為避免房地產(chǎn)業(yè)重蹈十年前“泡沫經(jīng)濟”的覆轍，中國針對出現(xiàn)過熱跡象的房地產(chǎn)業(yè)就采取了嚴(yán)格的銀行信貸和土地政策。關(guān)于宏觀調(diào)控，國務(wù)院總理溫家寶最近在四川考察時已經(jīng)有了最新定調(diào)，即目前宏觀調(diào)控還處在關(guān)鍵階段，取得的成效是初步的、階段性的，基礎(chǔ)還不鞏固……（詳情參見8月9日的《亞博經(jīng)濟》），有關(guān)話語顯示宏觀調(diào)控非但沒有告一段落，反而會持續(xù)下去。
經(jīng)過近一年來的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)到底受到了什么樣的影響？“泡沫”被擠掉了嗎？下半年房價的走勢如何？目前各界對此討論很多，但同時也比較混亂，“公說公有理，婆說婆有理”，很難得出一個定論。這兩天有兩條信息引起了筆者的注意，兩條信息綜合起來反映的一些情況頗值得玩味。

央行的最新報告暗示房地產(chǎn)價格面臨上漲

本月9日，中國人民銀行發(fā)布了二季度貨幣政策執(zhí)行報告，報告單獨就房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控效果進(jìn)行了討論，報告指出，金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著。根據(jù)對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房貸款風(fēng)險的提示，商業(yè)銀行在繼續(xù)加大對經(jīng)濟適用住房開發(fā)、購房貸款支持的同時，嚴(yán)格控制豪華別墅及用于投資的購房貸款。截至6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額2.1萬億元，同比增長36.1%，增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款同比增長26.3%，貸款余額比上月減少161億元，首次出現(xiàn)余額下降情況。
房地產(chǎn)投資增幅回落5.3個百分點
上半年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個百分點。其中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長29.7%；辦公樓投資245億元，增長38.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資614億元，增長33.6%。
房地產(chǎn)開工竣工面積增速放緩15.8個百分點
上半年，全國累計新開工房屋面積2.8億平方米，增長15.2%，增幅比上年同期回落15.8個百分點；銷售面積1.1億平方米，增長26.3%；竣工面積9553萬平方米，增長15.6%，增幅比上年同期回落24.8個百分點。
全國土地開發(fā)面積增幅下降28.5個百分點
上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，同比增長11.5%，比去年同期下降28.5個百分點，土地購置面積1.5億平方米，同比增長2.8%。
以上數(shù)據(jù)顯示，在遏制房地產(chǎn)投資過熱的方面，宏觀調(diào)控措施起到比較明顯的作用。不過，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告同時提醒，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動價格上漲。因此，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價格。
國家統(tǒng)計局全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3%，土地交易價格上漲4.1%，房屋租賃價格持平。

地產(chǎn)“大腕”嘴里也“漲”聲不斷

上周末，在為期三天的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，來自全國近400位房地產(chǎn)業(yè)界人士和一些專家學(xué)者就2004年宏觀調(diào)控將對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響，房價的走勢等議題進(jìn)行了一番熱烈討論，其中一些地產(chǎn)“大腕”們的聲音非常值得關(guān)注。
萬通集團董事局主席馮侖認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場前景不錯，2004年下半年，內(nèi)地的房地產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價格仍有上升空間。萬科的王石認(rèn)為，由于土地的供給減少了，房價在持續(xù)穩(wěn)定地上升。順弛集團董事長孫宏斌說得更直白，“（宏觀調(diào)控）對房價的影響，我認(rèn)為房子不可能降價，為什么？現(xiàn)在土地少了，錢少了，供應(yīng)量少了，需求沒有變化，肯定要大幅度漲價?！?他認(rèn)為，宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)商帶來的現(xiàn)有影響是，消費者持幣待購，買房的人少了，令房地產(chǎn)商現(xiàn)在的日子比較難過。這種持幣待購的現(xiàn)象會持續(xù)到今年10月，屆時由于土地供給減少，市場需求恢復(fù)，房價上漲成為必然。此前，順弛在全國各地高價買地，意在為明、后年房價上漲做準(zhǔn)備。
顯然在對待房價走勢問題上，業(yè)界“大腕”們的意見比較一致，態(tài)度也比較樂觀。

房價持續(xù)上漲與宏觀調(diào)控政策的初衷相悖

綜合上面的信息來看，中國政府的宏觀調(diào)控措施在抑制房地產(chǎn)業(yè)的投資過熱方面確實起到了比較明顯的作用，而且這種調(diào)控不僅僅是總量上的調(diào)控，更是一種結(jié)構(gòu)上的調(diào)控，隨著距離業(yè)內(nèi)敏感的“8·31大限”越來越近，房地產(chǎn)企業(yè)的“重新洗牌”必將到來（這方面的分析很多，在這里先不贅述）；不過，另一方面，宏觀調(diào)控在抑制房價上漲方面的效果不是很明顯，甚至出現(xiàn)了相反的作用，即反而成了房價上漲的一個原因或者說是一個“借口”，這顯然與宏觀調(diào)控的初衷（把過高的房價壓下來）是相悖的。那么，這到底是什么原因呢？
筆者認(rèn)為，判斷房價的走勢，以下一些情況值得注意：
1、央行報告里提到的是“導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期”，將推動房價上漲，顯然不是市場供需的現(xiàn)實反映，業(yè)界大腕們直接說成是供需的現(xiàn)實反應(yīng)，顯然是混淆視聽，兩者之間是有根本區(qū)別的。
2、從目前大家的討論來看，就市場供、銷方面的數(shù)據(jù)談得比較多，但對反映真實供求關(guān)系的其他一些數(shù)據(jù)，如商品房空置情況等數(shù)據(jù)的討論比較少。中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心近期完成的一份研究報告透露，今年5月份，全國商品房空置面積9,706萬平方米，其中新空置商品房大量存在，空置一年以下的商品房占總空置面積的42.2%。新舊空置商品房同時大量存在，表明商品房供大于求，除了供給質(zhì)量、結(jié)構(gòu)方面的問題，總量過大也是重要原因。
3、由于宏觀調(diào)控的作用，一些規(guī)模較小、融資渠道不暢、管理不夠成熟的企業(yè)必將面臨“滅頂之災(zāi)”，目前包括北京、上海等很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了“爛尾樓”，這些現(xiàn)象將給市場帶來怎樣的影響，亟須引起大家警惕。
4、區(qū)域性的房價走勢將有所區(qū)別。最值得注意的是上海市，上海的房價原本已經(jīng)極不正常，今年上半年增長率仍然達(dá)到了24%，姑且不論它的真實性有多少，這樣的價格能保持下去實在令人懷疑；另一個值得關(guān)注的是深圳，從房價收入比看，深圳居全國第二位，僅次于北京，且已經(jīng)達(dá)到12倍比值的警戒線，因而可以認(rèn)定在2004年的房價飛漲中，深圳房價已經(jīng)處于一個較高的區(qū)位，升值空間有限。   文/亞博聯(lián)合咨詢上海經(jīng)濟觀察員   胡寧冬