160萬房改房即將上市 京城房地產(chǎn)進入新階段

　　顯然，國家一直在加大對市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，希望以房地產(chǎn)一二級市場的聯(lián)動增強房地產(chǎn)業(yè)的抗風險能力。通常說到規(guī)避和防范房地產(chǎn)信貸風險，人們往往在土地供應、開發(fā)控制、商品房銷售環(huán)節(jié)找答案。誠然，這些環(huán)節(jié)的規(guī)范能降低和控制風險，但房地產(chǎn)業(yè)界的人士認為，建立和加強房地產(chǎn)金融二級市場也是化解風險的一個重要方面。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司認為，二手房及房地產(chǎn)金融二級市場的滯后已經(jīng)嚴重阻礙了房地產(chǎn)整體市場的發(fā)展。121文件直接結(jié)果是使不少開發(fā)商資金吃緊，難以為繼。無論是化解信貸風險還是解決開發(fā)商資金問題，房地產(chǎn)金融品種的完善和創(chuàng)新將起到重要作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，如果銀行和中介聯(lián)合，進行創(chuàng)新和大膽嘗試，“以舊換新”面臨的尷尬局面是可以打破的。比如“押舊買新”可在一定程度上解決資金鏈的問題，通過金融信貸杠桿，使購房者的資金能充分利用，對新房的需求也將被激活。但僅采用目前銀行所提供的抵押貸款品種和模式，“押舊買新”還難以滿足大部分消費者的需求。

　　根據(jù)我愛我家公司對購房者的了解和調(diào)查，如果用“逆向抵押貸款”，則能最大程度地滿足“押舊買新”客戶的資金需求。所謂“逆向抵押貸款”就是銀行分期放貸、借款人一次性還貸的方式。

　　據(jù)了解，這種貸款品種在國外非常流行，并且能很有針對性地解決“押舊買新”的資金鏈問題。但這種方式目前只能用于擁有完全產(chǎn)權(quán)的情況，對于處在按揭期間的房產(chǎn)，還得需要有更新的思路和方式。我愛我家公司提出，通過更換舊房抵押權(quán)人的換按模式。該公司認為這是一種有效且風險較小的模式，這種模式的實行，理論上可以將所有房產(chǎn)進行抵押融資，并且在換按的過程中使按揭貸款在不同銀行間進行調(diào)整，從而實現(xiàn)一二級市場的聯(lián)動，以二級市場推動一級市場的發(fā)展。此外，業(yè)內(nèi)人士認為，轉(zhuǎn)按揭也能達到相同的效果，在轉(zhuǎn)售過程中，信貸風險會得到較好的化解，從高風險的持有人流向低風險的持有人。要實現(xiàn)房地產(chǎn)的流通，沒有轉(zhuǎn)按揭是不可能的。但由于目前房管部門和銀行間的配合不到位，這項本可促進二級市場、化解風險的業(yè)務還難以紅火。

　　據(jù)了解，針對這種情況，目前除了采用通行的“按揭申請—提前還貸—解押—過戶—再抵押”操作模式外，我愛我家等中介公司正在嘗試“按揭申請—抵押權(quán)人變更—過戶”的方式，這種方式風險低、環(huán)節(jié)少。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，二手房的房源渠道已經(jīng)打開，121文件也會直接激發(fā)各種融資渠道的興起，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)公司上市的步伐都會大大加快。而銀行等金融機構(gòu)也必然會加快抵押貸款證券化的進程，加速更多個人貸款品種的開發(fā)。