戴德梁行分析:三問題困擾北京商鋪市場
2010-08-26 21:25:10 來源:北京晨報
問題一
三四年后北京商鋪市場會過剩
胡莘指出,今明兩年北京商鋪市場整體上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢,最直接的原因是在這兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項目比較少,大批項目處在在建或前期規(guī)劃階段,在隨后幾年中將陸續(xù)進入市場。戴德梁行統(tǒng)計了購物中心、百貨店及超市三種業(yè)態(tài),目前總供應(yīng)量在236.59萬平米,但到了2007年新增的供應(yīng)量就將達到300萬平米。所以,胡莘女士擔(dān)心,三四年后,北京商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩。
問題二
需求和供給出現(xiàn)錯位
盡管目前北京商鋪市場是供不應(yīng)求,但是市場上還是有一些地產(chǎn)商的項目出不了手,成為沉淀在市場上的無效供應(yīng)。
一方面是開發(fā)商自身項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求,從大方面講,在商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與需求上存在一定的錯位。胡莘分析,目前市場上需求最大的是超市、家居等主題店,但未來三四年供應(yīng)量最大的是SHOPPING MALL。
另一方面,現(xiàn)在開發(fā)商各自為戰(zhàn),埋頭做自己的項目,根本不知道周邊環(huán)境如何,最終難免導(dǎo)致許多項目撞車。胡莘建議能有政府做整體的商業(yè)規(guī)劃。
問題三
銷售成功難保經(jīng)營順利
目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯,在很短的時間內(nèi)以較高的價位全部售出。但這類項目在進入商業(yè)市場后,經(jīng)營狀況卻參差不齊。比如日壇公園附近的老番街,比如浙江大廈底商等。
胡莘認為,全部銷售之后,開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力,日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié),風(fēng)險很大。比如大北窯附近某知名項目,盡管目前經(jīng)營還可以,但與開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)計已相差很多了;似海怡家在整體招商引進國美電器之前經(jīng)營也并不盡如意