戴德梁行分析：三問題困擾北京商鋪市場

日前，戴德梁行發(fā)布了題為《北京商鋪市場半年概覽》的報告，對日漸升溫的北京商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年的表現(xiàn)作出了整體概括，為此記者專訪了戴德梁行負責(zé)商鋪事務(wù)的董事胡莘女士。胡莘女士指出——

　　

　　問題一

　　三四年后北京商鋪市場會過剩

　　胡莘指出，今明兩年北京商鋪市場整體上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢，最直接的原因是在這兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項目比較少，大批項目處在在建或前期規(guī)劃階段，在隨后幾年中將陸續(xù)進入市場。戴德梁行統(tǒng)計了購物中心、百貨店及超市三種業(yè)態(tài)，目前總供應(yīng)量在236.59萬平米，但到了2007年新增的供應(yīng)量就將達到300萬平米。所以，胡莘女士擔(dān)心，三四年后，北京商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩。

　　問題二

　　需求和供給出現(xiàn)錯位

　　盡管目前北京商鋪市場是供不應(yīng)求，但是市場上還是有一些地產(chǎn)商的項目出不了手，成為沉淀在市場上的無效供應(yīng)。

　　一方面是開發(fā)商自身項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，從大方面講，在商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與需求上存在一定的錯位。胡莘分析，目前市場上需求最大的是超市、家居等主題店，但未來三四年供應(yīng)量最大的是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ。

　　另一方面，現(xiàn)在開發(fā)商各自為戰(zhàn)，埋頭做自己的項目，根本不知道周邊環(huán)境如何，最終難免導(dǎo)致許多項目撞車。胡莘建議能有政府做整體的商業(yè)規(guī)劃。

　　問題三

　　銷售成功難保經(jīng)營順利

　　目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯，在很短的時間內(nèi)以較高的價位全部售出。但這類項目在進入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況卻參差不齊。比如日壇公園附近的老番街，比如浙江大廈底商等。

　　胡莘認為，全部銷售之后，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險很大。比如大北窯附近某知名項目，盡管目前經(jīng)營還可以，但與開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)計已相差很多了；似海怡家在整體招商引進國美電器之前經(jīng)營也并不盡如意