外資銀行入房貸市場 高檔房獲意外之財(cái)

央行收緊房地產(chǎn)金融政策，業(yè)內(nèi)正在進(jìn)行關(guān)于市場走勢以及房貸風(fēng)險(xiǎn)的大討論。外資銀行近來卻對京城樓盤的外籍購房者按揭貸款業(yè)務(wù)格外積極。美元貸款利率的走低以及外資銀行對北京房地產(chǎn)市場的判斷，讓高檔項(xiàng)目獲得“意外之財(cái)”。

　　　一、兩家外資銀行看上一個項(xiàng)目

　　日前，香港東亞銀行與建外ＳＯＨＯ簽訂按揭貸款協(xié)議，給予該項(xiàng)目按揭優(yōu)惠政策——外籍人士以及港、澳、臺人士及三資企業(yè)購買其項(xiàng)目的公寓、寫字樓最高八成30年的按揭貸款，其中美元貸款年利率僅為3．0％。與此同時，據(jù)該項(xiàng)目一位人士透露，永亨銀行也正在洽談給予按揭優(yōu)惠政策，條件更為優(yōu)惠。

　　建外ＳＯＨＯ是第20個東亞銀行簽訂的給予外籍人士購房按揭的項(xiàng)目，此前簽約的項(xiàng)目有新城國際、陽光100等。由于期房占據(jù)樓市的主要市場，東亞銀行北京分行高級業(yè)務(wù)經(jīng)理褚曉路先生告訴記者，銀行發(fā)放的是樓花按揭，這相比現(xiàn)樓按揭具有完工風(fēng)險(xiǎn)，所以要看預(yù)售能夠覆蓋這一資金缺口——“比如建外ＳＯＨＯ的預(yù)售很好，預(yù)售回款已經(jīng)等在那里”。

　　據(jù)介紹，在目前高檔公寓或別墅項(xiàng)目中，外籍買家所占比例不到10％，而且大多集中在東部和北部的區(qū)域。外資銀行為何看好房貸市場？據(jù)一位人士透露，較早進(jìn)入中國市場的外資銀行主要的業(yè)務(wù)是三資企業(yè)的金融業(yè)務(wù)，這個市場空間已被“瓜分”得所剩無幾，所以如東亞銀行等只得獨(dú)辟蹊徑，開發(fā)和擴(kuò)大在其他新興領(lǐng)域如房地產(chǎn)融資的市場空間。

　　褚曉路告訴記者，這一業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)向也是基于他們對北京房地產(chǎn)市場形勢的判斷。

　　二　高低兩端市場需求旺盛

　　“北京的房地產(chǎn)市場總體來看發(fā)展是良好的，盡管空置率達(dá)到了16％，但市場的熱度不光與這一數(shù)據(jù)有關(guān)。目前北京房地產(chǎn)的投機(jī)買家比例不到15％，低于國外的水平”，褚曉路說。

　　外資銀行對北京的房地產(chǎn)市場的分析是，以自住的買家為主，高端和低端的房子需求都比較旺盛。一位人士告訴記者，銀行只要控制好抵押率，風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的。外資銀行一般控制的抵押率是：別墅六成、住宅和寫字樓八成、商鋪不超過五成，這主要考慮的是房產(chǎn)變現(xiàn)的難易程度。

　　外資銀行一位資深人士強(qiáng)調(diào)，從總體來看，北京的房價(jià)上漲比其他城市緩慢，而且北京房子的需求是全國性甚至是國際性的，使得需求有穩(wěn)定的支撐。從現(xiàn)在有關(guān)部門披露的新竣工量和銷售增長的曲線是一致的，說明市場基本是良性的。

　　這使得外資銀行開始積極介入房貸市場。據(jù)介紹，東亞銀行一年的業(yè)務(wù)量達(dá)到港幣15億元。但競爭的態(tài)勢也讓外資銀行在客戶量與資金風(fēng)險(xiǎn)的天平上左右搖擺。目前美國的美元房貸年利率為4％，而外資銀行給予北京樓盤外籍購房者優(yōu)惠年利率，一般降低一個百分點(diǎn)，為3％，也有的銀行將其降到2．5％的。對此，一位人士說：“銀行通常會評估后采取跟或不跟的市場策略。”所謂的“跟”就是將利率降至同樣水平。

　　未必緩解

　　資金短缺

　　●樓市串串秀

　　進(jìn)入

　　細(xì)節(jié)時代

　　一位仁兄去看房，就因?yàn)楠?dú)棟房子在看得到風(fēng)景的墻上沒有設(shè)計(jì)窗子，便打消了購房意向，其實(shí)他也承認(rèn)，環(huán)境、價(jià)位等項(xiàng)指標(biāo)都還不錯?？删陀X得，疊拼的房子在對應(yīng)墻上無法開窗還情有可原，在獨(dú)棟設(shè)計(jì)上只是把原來的房子拆開，不考慮景觀因素，太不細(xì)致和人性化了。據(jù)說，此前他就因?yàn)檐囄粏栴}，沒讓開發(fā)商掙去兜里的銀子。

　　追求細(xì)節(jié)是不關(guān)旁人的個人癖好，可拿地時掌握更多的細(xì)節(jié)可能關(guān)乎開發(fā)商的成本。本周又有一塊國土土地使用權(quán)公開招標(biāo)，一共有9家角逐其中，在踏勘會上，開發(fā)商針對代征管線、中水甚至用電負(fù)荷等的細(xì)節(jié)問題接二連三，弄得工作人員不得不現(xiàn)場打電話給供電局詢問具體數(shù)字。開發(fā)商擔(dān)心得有理：如果電負(fù)荷不夠，需要增容，得花去兜里多少錢。

　　被批準(zhǔn)在華遠(yuǎn)兩個項(xiàng)目中實(shí)施的業(yè)權(quán)分配，在給業(yè)主和開發(fā)商“掃盲”之后，華遠(yuǎn)又要把物業(yè)管理公司“逼上”細(xì)節(jié)的道路——推行傭金制物管模式，這將會細(xì)致到掃一遍地的費(fèi)用和兩遍不一樣。說起來業(yè)權(quán)分配模式很簡單，把那些該屬于業(yè)主所有的分清楚，但解釋性文本將所有英文字母都用上了，光推算公式就厚厚一摞，細(xì)到無以復(fù)加。

　　萬通集團(tuán)主席馮侖說，市場經(jīng)濟(jì)就是往細(xì)里折騰的經(jīng)濟(jì)，就是想拎清楚的經(jīng)濟(jì)，所有的事往細(xì)里折騰。競爭激烈的市場培育的是“挑剔”細(xì)節(jié)的買房人，細(xì)節(jié)不再是霧里看花，說說而已了。