1.8億假按揭背后驚現(xiàn)問題貸款“生產(chǎn)流水線”

　　1．8億假按揭

　　2000年10月，北京市某房地產(chǎn)公司向某銀行申請為其開發(fā)的某別墅項(xiàng)目的購房人辦理按揭貸款，該項(xiàng)目位于北京市順義區(qū)后沙峪，銷售均價(jià)2300美元／平米，其周邊有多個(gè)價(jià)格相近的高檔別墅項(xiàng)目。該房地產(chǎn)公司在向銀行申請貸款時(shí)出示了該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，報(bào)表顯示：到1999年末，該企業(yè)共有資產(chǎn)18億元，負(fù)債8．2億元，所有者權(quán)益9．8億元，當(dāng)年企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入4．4億元，實(shí)現(xiàn)利潤1．9億元，上交所得稅6239萬元。

　　2000年11月，某銀行分行批準(zhǔn)了為該企業(yè)辦理總額度為1億元、單筆控制限額不超過6成的按揭貸款。此后××銀行共為該項(xiàng)目辦理了40筆18689萬元個(gè)人按揭貸款。

　　2001年5月，該項(xiàng)目個(gè)人按揭貸款開始出現(xiàn)第一次大面積逾期，在經(jīng)辦銀行的催收下，6月26日，開發(fā)商代購房人歸還了5、6月份的兩次逾期貸款，此后該項(xiàng)目尚未歸還的17486萬元個(gè)人按揭貸款全部成為不良貸款。

　　一般來說，目前國內(nèi)商業(yè)銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)要經(jīng)過四個(gè)環(huán)節(jié)，分別是調(diào)查、審查、審批、貸后管理。調(diào)查工作一般由前臺部門即直接接觸客戶的部門負(fù)責(zé)；審查由銀行后臺部門，多為信貸管理部或風(fēng)險(xiǎn)管理處負(fù)責(zé)；審批由貸款議事決策部門，如貸款審批委員會等負(fù)責(zé)，對于像個(gè)人住房貸款這樣的被各商業(yè)銀行認(rèn)定為低風(fēng)險(xiǎn)類的貸款，一般不用通過貸款審批委員會集體審批這一環(huán)節(jié)即可發(fā)放；貸后管理一般由貸款的具體經(jīng)辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

　　而仔細(xì)剖析這一假按揭案的發(fā)生，從調(diào)查、審查到貸后管理，一條銀行不良資產(chǎn)的“生產(chǎn)流水線”昭然若揭。

　　調(diào)查只做“表面文章”

　　首先是貸前沒有進(jìn)行深入細(xì)仔的實(shí)地調(diào)查。該項(xiàng)目從1993年就立項(xiàng)開始開發(fā)，貸前調(diào)查報(bào)告中稱：“該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積30多萬平米，計(jì)劃建造855棟別墅，目前一期9．5萬平米已經(jīng)全部完工并大部分出售，二期正在進(jìn)行內(nèi)外裝修。”實(shí)際情況是，到貸款出現(xiàn)全部逾期銀行實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)已完成開發(fā)的一期常年只有一家住戶，而且由于開發(fā)商購房時(shí)承諾的條件未達(dá)到，這一住房已經(jīng)近兩年拒絕交納物業(yè)費(fèi)。如果當(dāng)時(shí)貸款的前期調(diào)查人員深入開發(fā)現(xiàn)場就可以發(fā)現(xiàn)這些問題。

　　其次是沒有重視企業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的非正常訴訟糾紛。在這個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查過程中，有相關(guān)的律師事務(wù)所曾提示銀行，有一家美國的物業(yè)管理公司與該開發(fā)商因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的支付正在進(jìn)行訴訟。當(dāng)時(shí)這一情況并沒有引起經(jīng)辦行的重視，因而失去了發(fā)現(xiàn)開發(fā)商經(jīng)營不善的時(shí)機(jī)。

　　第三是貸前調(diào)查人員沒有對企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行認(rèn)真的財(cái)務(wù)分析。該企業(yè)向銀行申請辦理按揭貸款時(shí)，提供的財(cái)務(wù)報(bào)表是未經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，僅從這一項(xiàng)就可以看出開發(fā)商財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格、不正規(guī)。如果貸前調(diào)查人員能將開發(fā)企業(yè)成立以來幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表連續(xù)進(jìn)行分析，不僅可以判斷企業(yè)報(bào)表的真實(shí)性，而且可以根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流量情況，判斷出企業(yè)經(jīng)營的好壞。

　　第四是沒有把握好個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。目前各家商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的辦理一般都借助于律師事務(wù)所進(jìn)行前期工作，律師事務(wù)所一方面為辦理個(gè)人住房貸款的購房人提供法律服務(wù)，另一方面為購房人簽訂借款合同的真實(shí)性進(jìn)行律師見證。在這一案例中，銀行在這40筆貸款的追索貸款過程中，有近一多半的人稱不知道曾經(jīng)借款這件事，這就充分說明，進(jìn)行真實(shí)性見證的律師并沒有現(xiàn)場確認(rèn)借款人本人簽訂借款合同。

　　審查違規(guī)操作

　　首先是貸款審查缺乏科學(xué)性和嚴(yán)肅性。該項(xiàng)目的借款許多是外地的農(nóng)民和普通職員，但他們購房的房款平均都在500萬元以上，申請的貸款額也在400萬元以上，并且很多人都是購買二套、三套房，這些人僅提供了簡單的收入證明，而且證明收普遍都是月薪3萬-4萬元，沒有提供其它的財(cái)產(chǎn)證明，作為貸款的審查部門，應(yīng)該完全有能力鑒別這些人不具備這樣的收入水平和購房條件。

　　其次是貸款在審查、審批過程中，銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員存在著嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這起案件中，上級行對該按揭項(xiàng)目僅批準(zhǔn)了總額不超過1億元，單筆額度不超過6成的個(gè)人住房貸款，但到事發(fā)時(shí)，該項(xiàng)目貸款總額為18689萬元，超過上級行審批額度8689萬元而且有1筆貸款達(dá)到購房款的8成，有7筆貸款為購房款的7成，也超過了上級行要求的風(fēng)險(xiǎn)控制成數(shù)。上述情況表明，銀行業(yè)務(wù)人員在審查、審批的過程中，存在著嚴(yán)重的違規(guī)操作。

　　這種銀行不良資產(chǎn)的發(fā)生，既不是業(yè)務(wù)人員知識水平不夠，也不是市場風(fēng)險(xiǎn)把握不準(zhǔn)造成的，完全是違規(guī)操作引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　貸后疏忽管理

　　一是貸款投向管理不嚴(yán)。該案件中，銀行個(gè)人按揭貸款發(fā)放后，應(yīng)監(jiān)督和保證該筆貸款用于后期的項(xiàng)目建設(shè)，但銀行在貸款發(fā)放后，并沒有對貸款的投向進(jìn)行管理，直到1年以后貸款發(fā)生逾期，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)將取得的貸款和大量的有效資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，開發(fā)項(xiàng)目停工爛尾，從而造成銀行資產(chǎn)的損失。

　　二是貸后管理手段落后。目前銀行在個(gè)人住房貸款發(fā)放后，對貸款的后期管理缺乏有效的手段，特別是缺乏動(dòng)態(tài)的管理，往往是貸款發(fā)生不良，形成既成現(xiàn)實(shí)后，才發(fā)現(xiàn)借款人存在問題，而這時(shí)銀行資產(chǎn)的損失已成定局。